Vonovia explore la vente d’un portefeuille de 3 milliards d’euros d’actifs résidentiels

Il s’agit du genre de deals géants qu’affectionnent les acteurs du private equity, dont le déroulement et, surtout, l'éventuel succès, seront scrutés par l’ensemble d’un secteur. Selon le quotidien allemand Handelsblatt, la foncière Vonovia, premier groupe immobilier coté européen, cherche à vendre une partie d’un portefeuille de 18.000 logements, situés dans le nord de l’Allemagne, principalement à Kiel et Lübeck.

Vonovia, conseillée par JPMorgan et Freshfields pour les volets financier et juridique de l’opération, aurait déjà eu des discussions avec Apollo et KKR. Blackstone serait également sur les rangs pour ce portefeuille issu de Buwog, une de ses filiales de développement immobilier, acquise par la foncière en 2018.

La volonté de cession par Vonovia d’une portion de son portefeuille résidentiel, composé de 548.000 logements détenus en propre, essentiellement en Allemagne, pour un total de 618.500 logements gérés – soit un total de 88,2 milliards d’euros -, n’est pas une surprise. L’an dernier, elle indiquait envisager la vente de 13 milliards d’euros d’actifs afin de desserrer l’étau de son bilan. Mais l’élagage est plus lent que prévu. Au cours du premier semestre, seulement 1.953 logements ont été vendus. Soit à peine 0,3% du patrimoine détenu.

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Disgrâce boursière

La foncière est prise dans la spirale du doute des investisseurs. En Bourse, l’action, qui sera évincée de l’indice Eurostoxx 50 le 18 septembre prochain, a lâché pas moins de 63% depuis son pic d’août 2021. La foncière est coincée entre le choc de la hausse des taux d’intérêt qui alourdit sa facture financière et l’effet dépressif de cet argent plus cher pour les valeurs d’expertise de son patrimoine. Début août, la foncière en a fait les frais avec une perte de 2 milliards d’euros, sous l’effet d’une dépréciation de 2,8 milliards d’euros de son portefeuille immobilier.

C’est pour cette raison qu’une telle transaction géante sera, le cas échéant, particulièrement scrutée. Car en phase de choc de taux aussi violent, les expertises sur la base de modèles touchent inévitablement leurs limites. Seule la réalité du marché, avec de véritables transactions, permettent de cranter la valeur réelle des actifs.

La grande crainte des investisseurs tient à la perte de contrôle du bilan face à l’incapacité à réduire l’endettement net alors que la valeur des actifs resterait sous pression. Or, avec un ratio d’endettement net sur patrimoine (loan-to-value, LTV) de 46,8 % au 30 juin, Vonovia est sur le fil du rasoir. La décote boursière de l’action, qui s’échange seulement 0,45 fois la valeur d’actif net réévalué EPRA NTA au 30 juin 2023, illustre les doutes des investisseurs. En août 2021, à son pic historique, l’action s’échangeait avec une décote boursière réduite de 12%, contre 55% aujourd’hui...