Une vente forcée mobilise les investisseurs immobiliers parisiens

Trois ans après le début de la crise financière, une première vente forcée devrait avoir lieu prochainement sur le marché parisien de l’immobilier d’entreprise. Il s’agit de la cession de l’immeuble Front de parc à Clichy, offrant 33.000 m² de bureaux. Officiellement, le propriétaire, le fonds d’investissement britannique Cambridge Place, a mandaté Jones Lang LaSalle pour vendre l’actif. Officieusement, c’est Barclays, le special servicer sur le prêt octroyé pour l’acquisition en 2006 qui a poussé à cette décision.

Ce prêt accordé par Barclays Capital, dont l’échéance prévue était novembre 2011, a été titrisé au sein du conduit Eclipse Juno, géré par la banque britannique. Mais, en juin 2008, le principal locataire, la Fnac, quitte les locaux, laissant l’immeuble avec un taux de vacance de 40%. Or, le propriétaire n’aurait pas souhaité investir les 15 millions d’euros nécessaires pour qu’un nouveau locataire s’installe. Les loyers de l’immeuble ne suffisent donc plus à payer les intérêts du prêt. Du coup, la clause contractuelle (covenant) sur ce critère n’est plus respectée et le prêt est transféré en juillet 2009 à un special servicer, une entité chargée de gérer les prêts en difficulté au sein des titrisations. Sur les treize prêts sous-jacents de Eclipse Juno, quatre se trouvent en special servicing. Le prêt pour Front de parc est le troisième dans le véhicule par la taille, et représente 13,4% des prêts sous-jacents.

Les vendeurs espèrent céder l’immeuble 90 millions d’euros, d’après une source proche du dossier. Un montant supérieur à l’estimation de 69 millions d’euros réalisée en octobre 2009 et citée par Standard & Poor’s dans un rapport de mai 2010. En tout cas, le montant retiré de la cession sera inférieur au montant du prêt (112,7 millions d’euros). Par conséquent, la perte s’annonce lourde pour les investisseurs. «Si l’immeuble est vendu à 90 millions, on gomme l’intégralité de la tranche E du véhicule et 50% de la tranche D», observe un spécialiste de la titrisation.

Outre l’acquisition, l’investisseur devra prévoir d’importants travaux pour rendre les locaux attractifs. Il s’agira donc certainement d’un investisseur en fonds propres, les financements en blanc étant encore très difficiles à obtenir. Compte tenu de ces frais, l’investisseur devra remettre l’actif en location pour 250 à 300 euros du m² par an, selon un professionnel qui a eu accès au dossier.