Un cas unique de défaut d’un CMBS en Europe a été résolu

Les détenteurs d’obligations adossées à des prêts immobiliers commerciaux (CMBS) de l’opération Opera Finance (Uni-Invest) se sont réunis hier à Amsterdam pour résoudre le premier défaut d’un CMBS européen à la maturité légale des obligations, qui pourrait faire école alors que beaucoup d’instruments identiques font face à des difficultés de refinancement. Plutôt que d’allonger la maturité de leurs obligations, les créanciers ont préféré recevoir un premier paiement en cash et de nouvelles obligations.

Le défaut du CMBS Opera Finance (Uni-Invest) émis en 2005 était largement attendu. Il est intervenu le 15 février dernier. En 2010, la société immobilière néerlandaise Uni-Invest Holdings n’a pas remboursé le prêt qu’elle avait contracté lorsqu’il est arrivé à maturité. En général, il existe une période de deux ou trois ans entre la date à laquelle le prêt sous-jacent et les CMBS arrivent à maturité. Mais dans ce cas cette période de grâce n’a pas suffi.

Les biens immobiliers sous-jacents à l’opération ont été évalués à 627 millions d’euros mais il a été impossible de les vendre. Selon une note du gestionnaire de recouvrement, Eurohypo AG, citée par Bloomberg, les parties intéressées par les biens n’ont pas réussi à financer leur achat. Les quelque 200 bureaux et entrepôts de petite taille sont basés aux Pays-Bas et, d’après les analystes, seraient de faible qualité.

Les détenteurs des CMBS se sont vu proposer deux portes de sortie. La première consistait en une «restructuration consensuelle», dans laquelle les biens immobiliers continuaient à être détenus par Uni-Invest. La maturité de toutes les obligations devait être étendue de quatre ans et leur rémunération redéfinie. Les créanciers devaient être remboursés via la vente des actifs.

Beaucoup d’analystes jugeaient la seconde option, baptisée «credit bid», plus favorable aux détenteurs de titres de classe A. C’est bien celle-ci qu’ils ont choisie. Elle prévoit la vente des biens et du prêt à une coentreprise entre les fonds TPG et Patron Capital. Les détenteurs d’obligations de classe A obtiennent en cash 40% de ce qui leur est dû (359 millions d’euros) et 60% sous la forme de nouvelles obligations remboursées au cours des quatre années à venir, via la vente des actifs. Les créanciers juniors ne devraient pas être remboursés de leurs 243 millions d’euros.

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