Les régulateurs américains marquent leur prudence dans l’immobilier commercial

L’inquiétude des régulateurs bancaires américains à l’égard d’une crise des subprimes dans l’immobilier commercial est-elle justifiée? La Réserve fédérale, la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) et l’OCC (Office of the Comptroller of the Currency) avaient prévenu le 18 décembre dernier qu’elles suivraient de près le financement de l’immobilier commercial en 2016, après avoir observé un relâchement dans les critères d’attribution des prêts et dans la surveillance de l’évolution des conditions de marché. Les autorités ont menacé de prendre des mesures si ces dérives se poursuivaient en 2016, à l’instar de ce qu’elles ont fait dans les prêts à effet de levier en 2013 et 2014.

«Les encours dans l’immobilier commercial demeurent nettement inférieurs au pic du quatrième trimestre 2008, mais ils ont récemment augmenté», constatent les analystes de CreditSights. L’Interagency CRE Concentration Guidance publié en décembre 2006 stipule qu’une banque présente un risque élevé si l’encours total dépasse 300% des fonds propres d’une banque ou s’il a progressé d’au moins 50% au cours des 36 moins précédents. Or, note CreditSight, «aucune des banques que nous couvrons n’a atteint ces critères».

Les banques affichent des chiffres contrastés. L’inflation concerne les établissements de taille moyenne: les encours représentent 6% des fonds propres de Citigroup, 31% de Bank of America, 39% de JPMorgan et 66% de Wells Fargo, mais ils grimpent à 90% chez US Bancorp, 151% chez BB&T et 238% chez M&T Bank.

Selon l’organisme inter-agence FFIEC, la croissance des encours entre fin 2012 et le troisième trimestre 2015 montre aussi des évolutions diverses: forte hausse dans les établissements peu ou modérément exposés (+39% pour Citigroup, +20% chez Bank of America, +21% pour JPMorgan...), recul pour des banques plus exposées (-2% pour Wells Fargo et BB&T, -7% pour US Bancorp), d’autres accroissant une exposition déjà forte (+7% chez M&T Bank).

Les remarques des autorités sont d’autant plus déconcertantes qu’elles reconnaissent que la qualité des actifs reste satisfaisante et qu’elles n’ont pas publié de nouvelles recommandations, contrairement à ce qu’elles avaient fait pour les prêts à effet de levier. Or, le nouveau «guide» pour les leveraged loans a eu un effet important sur leur production, note CreditSights. Sans doute les régulateurs préfèrent-ils prévenir que guérir, dans un contexte de resserrement monétaire.