Les prêts dans les RMBS britanniques fragilisés par la baisse des prix immobiliers

Alors que le marché de l’immobilier outre-Manche marque une pause dans son repli, la détérioration de la situation des emprunteurs va se poursuivre. Ils vont être de plus en plus nombreux à se retrouver dans une position où le capital restant dû à leur banque est supérieur à la valeur du bien immobilier dans un contexte de poursuite de la baisse des prix. Ce phénomène, appelé « negative equity », concerne environ 7 % des prêts hypothécaires au Royaume-Uni d’après les données de la Banque d’Angleterre.

Mais cette proportion est plus importante au sein des portefeuilles de prêts sur lesquels sont structurés les RMBS (residential mortage-backed securities), entre autres parce que les prêts titrisés présentent un ratio de la dette sur la valeur de l’actif plus important que la moyenne du marché. D’après les estimations de FitchRatings, 15 % des prêts utilisés dans les montages de RMBS « prime », c’est-à-dire basés sur des crédits de bonne qualité, affichent dorénavant une valeur supérieure à celle du bien qu’ils ont servi à financer.

Or, les prix devraient encore baisser, augmentant la proportion des prêts en negative equity. Pour Fitch, ils reculeront de 30 % au total entre le plus haut, atteint en octobre 2007, et le plancher attendu en 2010. Par rapport au niveau actuel, ils devront encore reculer de 14 %. Dans ce contexte, la part des prêts en negative equity dans les portefeuilles de RMBS atteindra 34 %, anticipe l’agence de notation.

Les programmes de titrisation présentent des situations très variables. La part de prêts en negative equity y varie de 13 à 56 %. Dans le scénario plus pessimiste dans lequel les prix immobiliers chutent encore de 20 %, la proportion atteindrait en moyenne 52 %.

Les conséquences de cette montée en puissance des prêts en negative equity seront toutefois modestes sur les RMBS. FitchRatings n’anticipe pas de changements de notes importants. De fait, les emprunteurs «prime» ne vont probablement pas se mettre en défaut pour l’unique raison que leur capital restant dû dépasse la valeur de leur bien immobilier, estime Fitch. Par ailleurs, le risque de défaut sur des prêts avec un ratio de dette sur valeur de l’actif élevé est censé être pris en compte par l’agence de notation dès la première notation des titrisations.