Les CMBS européens entrent dans une phase de refinancement délicate

Janvier s’annonce difficile pour le marché des titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS). Selon Fitch, il verra les plus grosses tombées de dette depuis le début de la crise. 36 prêts sous-jacents représentant 2,6 milliards d’euros arrivent à maturité. Parmi eux, six sont supérieurs à 100 millions d’euros. De quoi inquiéter l’agence sur la capacité des gestionnaires de recouvrement (special servicers) à administrer des portefeuilles de prêts grandissants.

Car le marché est au plus mal : les bureaux peinent à trouver preneur et perdent de leur valeur tandis que les banques se séparent de certains actifs risqués et réduisent leur bilan. Résultat: les financements se font rares et devraient plutôt être réservés aux prêts adossés à des actifs de bonne qualité, qui affichent un ratio de dette sur valeur des actifs (LTV) bas.

Or, la majorité des prêts arrivant à maturité sont adossés à des actifs qui ne sont pas de la meilleure qualité. En moyenne, le ratio LTV est de 98%, «ce qui suggère que la plupart des prêts arrivant à maturité en 2012 ne verront pas leur principal remboursé à temps», estime Fitch. L’agence cite notamment un prêt de 180,5 millions d’euros dû pour le 18 janvier. Monté par Credit Suisse, il est adossé à quatre immeubles de la banlieue parisienne.

Les gestionnaires pourraient avoir à étendre la maturité des prêts, les restructurer, voire plus. En décembre sur les prêts arrivés à maturité, 27,1% avaient été remboursés, 42,1% avaient été étendus et 26,4% étaient en cours de renégociation ou tout simplement en attente. Les ventes forcées et saisies ont été relativement rares jusqu’ici mais pourraient se multiplier.

La première vente forcée dans l’immobilier français a été conclue en mai 2011. Sous la pression du gestionnaire de recouvrement, Barclays, l’immeuble Front de Parc basé à Clichy, dont les loyers ne permettaient plus de rembourser les intérêts du prêt, a été vendu à 88,7 millions d’euros. L’opération s’est traduite par une perte pour la titrisation de 29,2 millions d’euros.

Janvier 2012 marque seulement le début des hostilités. Selon Moody’s, les besoins de refinancement seront au plus haut cette année mais aussi en 2013 avec 35 milliards d’euros de prêts en jeu. DTZ évalue l’écart entre les besoins et les financements disponibles à 90 milliards d’euros pour les trois ans à venir.

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