Les bénéfices d’une transformation des bureaux en logements sont discutables

L’envolée des prix du résidentiel à Paris a fait ressurgir un serpent de mer, à savoir la transformation en logements des bureaux situés dans des immeubles haussmanniens. L’idée, qui peut paraître attrayante dans l’environnement actuel, ne serait, à y regarder de plus près, pas si avantageuse, d’après le conseil en immobilier Colliers UFG PM qui a publié fin mai une note à ce sujet. Certes, le prix des logements dans les quartiers de Paris Centre-Ouest a presque rattrapé celui des bureaux situés dans la même zone puisque les logements se vendent à 7.800 euros du m² et les bureaux à 7.900 euros. Mais des transformations, dans une optique de vente à la découpe, seraient soumises à plusieurs contraintes. D’abord, il faut que le coût de la transformation soit assez faible et le prix de sortie élevé, explique Colliers UFG PM. Ensuite, «la création de surface d’habitation doit être inférieure à 800 m² pour échapper à l’obligation d’inclure 25% de logements sociaux, dont le prix gelé à un niveau faible viendrait déséquilibrer le bilan financier de l’opération», explique le conseil en immobilier.

Transformer des bureaux en logements pour les louer semble encore moins pertinent. Dans les quartiers centraux de Paris, les loyers de bureaux, à 435 euros par m² et par an, sont encore très supérieur à ceux des logements, à 290 euros. La différence est forte aussi dans le Croissant Ouest de l’Ile-de-France. Par conséquent, la transformation «se traduit par une baisse significative des revenus de l’actif, explique Colliers UFG PM. (…) Seul les immeubles mal desservis et situés en dehors des quartiers d’affaires établis peuvent alors s’inscrire dans cette démarche».

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