Le marché immobilier en berne pousse les gérants à prolonger les fonds

L’arrivée à échéance de nombreux fonds immobiliers pose de nouveaux problèmes aux sociétés de gestion. Lorsque l’environnement était porteur, la liquidation était la solution qui s’imposait, les gestionnaires pouvant aisément céder leurs actifs au meilleur prix. Investisseurs et sociétés de gestion sont à présent de plus en plus nombreux à opter pour une prolongation de la vie du fonds, plutôt qu’une liquidation, indique l’Inrev, l’association européenne des fonds immobiliers non-cotés, dans sa dernière étude sur les fonds fermés arrivant à maturité.

Pour près de la moitié des fonds, arrivant à échéance d’ici 2012, les sociétés de gestion ont choisi d’étendre la durée de vie du fonds. «Les investisseurs dans les fonds soutiennent les extensions mais ils cherchent à avoir plus d’informations et demandent un business plan pour chaque actif sous-jacent», explique l’Inrev. Extension est souvent synonyme de renégociation des frais de gestion consentis aux gérants, ce qui pourrait se traduire par une redéfinition des commissions de performance et une baisse du hurdle rate, le seuil de plus-value à partir duquel le gérant est intéressé aux profits. Le report de l’arrivée à échéance du fonds permettra de profiter de la reprise des marchés immobiliers, espèrent les gérants de fonds interrogés par l’association professionnelle.

Signe d’amélioration du marché, la question de la dette préoccupe moins les gestionnaires qu’en 2009. Parmi les éléments jouant un rôle dans la décision sur la fin du fonds (liquidation ou prolongation), la disponibilité du refinancement n’a été citée que dans 21% des cas contre 41% l’an dernier. Ce sujet inquiète davantage les gérants de fonds arrivant à maturité cette année que ceux dont les fonds doivent se terminer en 2011 ou en 2012, rapporte l’Inrev.

La structure actionnariale influence l’avenir des fonds. En Allemagne, trois fonds ouverts ont récemment opté pour une fermeture et donc une liquidation, craignant après plusieurs mois de gel, d’être dépassés par les demandes de rachat des clients, une pratique qui n’est pas autorisée dans les fonds fermés. Le fonds P2 Value de Morgan Stanley, le fonds Degi Europe, géré par Aberdeen Asset Management, et un fonds de KanAm disposent à présent de quelques années pour vendre leurs actifs.