Le marché européen des CMBS continue de souffrir

Le marché des titrisations de prêts immobiliers commerciaux (CMBS) confirme sa mauvaise santé. Dans son bulletin mensuel publié la semaine dernière, l’agence de notation Standard and Poor’s relève qu’au mois de janvier, un peu moins de 30% des prêts sous-jacents aux titrisations et arrivant à maturité ont été complètement repayés.

S&P souligne que ce niveau est «significativement inférieur» au niveau de remboursement enregistré au cours de l’année 2013, de 42%. Sur les 34 prêts sous-jacents qui devaient être remboursés en janvier, représentant quelque 2,5 milliards d’euros, 29% ont fait défaut et 9% ont été remboursés, avec des pertes.

Sans surprise, la taille médiane des prêts ayant fait défaut (49,6 milliards d’euros) et leur taux d’endettement (ratio Loan To Value qui rapporte le montant du crédit à la valeur du bien financé) médian (69,5%) sont plus importants que pour ceux qui ont été remboursés sans encombre (30,6 milliards d’euros et 51,3%). Le plus gros prêt à faire défaut en janvier (Windermere X Bridge) avait même une LTV de 105%. Parmi, les prêts qui ont fait défaut un janvier, un très grand nombre étaient liés à des opérations allemandes.

«Nous nous attendons à voir davantage de pertes et de défauts en 2014», note S&P. Et de préciser que sur les 10,9 milliards d’euros de prêts qui arrivent à maturité cette année, 4,2 milliards ont un ratio LTV égal ou supérieur à 75%, et sur cette part, 2,4 milliards d’euros de prêts ont un ratio LTV supérieur à 100%. L’agence de notation précise cependant que le taux de défaut à maturité des prêts en février ne devrait guère évoluer en février, compte tenu du très faible nombre de prêts concernés (4). Les mois d’avril, juillet et octobre devraient être bien plus cruciaux.

Le marché des CMBS a été très durement affecté par la chute des prix de l’immobilier avec la crise. Les volumes d’émissions sont restés très faibles entre 2008 et 2012. L’année dernière, le marché primaire européen pour cette classe d’actifs a repris des couleurs avec une dizaine d’opérations représentant 8,1 milliards de dollars selon les chiffres de Dealogic. La plupart de ces opérations venaient de refinancement de prêts titrisés à la faveur des taux extrêmement bas. Le début d’année n’a pas été marqué quant à lui par l’émission de nouveaux CMBS.

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