Le marché de l’investissement immobilier doit prendre acte du nouveau contexte

« La crise du crédit ne s’est pas transformée en crise immobilière », martèle Antoine Derville, responsable du pôle investissements chez CR Richard Ellis (CRBE). Avec 27 milliards d’euros investis l’an dernier sur le marché français, le secteur s’est extrêmement bien porté. L’onde de choc partie de la crise des subprimes, n’est apparemment pas venue perturber le marché, en tout cas pas encore.

Après un millésime exceptionnel, « 2008 sera une année de redistribution des cartes », pressent Antoine Derville et de prise en compte progressive d’un contexte nouveau, qui déjà s’était fait sentir au niveau de l’accès au financement. Devant le tarissement de la liquidité, les banques prêtent moins facilement. Selon le cabinet de conseil, cette situation devrait perdurer au moins tout au long du premier semestre. Pour affecter surtout les méga-deals. Alors qu’une soixantaine d’opérations portant sur un montant supérieur à 100 millions d’euros ont été conclues l’an dernier, la donne pourrait changer. « Les établissements bancaires sont certes présents sur des deals de moins de 100 millions d’euros, poursuit-il, comme en témoigne l’obtention, auprès d’un pool de cinq établissements, de la Foncière des Régions d’un contrat de crédit à cinq ans de 450 millions d’euros. En revanche, pour des montants qui excèdent les 100 millions d’euros, les incertitudes demeureront. »

C’est certain, les acteurs devront compter avec des conditions de financement plus difficiles. Certaines catégories d’investisseurs, et notamment ceux ayant une stratégie à court terme, opportuniste et à fort effet de levier, auront bien du mal à tirer leur épingle du jeu, contrairement à leurs homologues disposant de fonds propres et dont la stratégie d’investissement vise le long terme. Malgré tout, le marché français dispose de bien des charmes pour les investisseurs internationaux, grâce, entre autres, à des fondamentaux sur le marché locatif sains, et des produits prime (actifs bien situés) qui resteront particulièrement recherchés.

Enfin, selon CRBE, la hiérarchie des taux de rendement devrait retrouver progressivement une cohérence à la fois géographique et qualitative « Des immeubles situés dans la deuxième couronne se payaient au prix d’actifs parisiens ! » rappelle, interloqué, Antoine Derville. De fait, après des années d’effervescence, le sous-jacent immobilier va reprendre sa vraie place dans un marché 2008 qui restera, somme toute, dynamique.