La hausse des capacités de construction aurait un effet limité sur l’offre

Augmenter de 30 % les droits à construire pour créer 40.000 logements par an jusqu’en mi-2015, cette proposition de Nicolas Sarkozy laisse pour le moment les professionnels et les économistes sceptiques. Théoriquement, la mesure permettrait de construire des immeubles plus grands sur le foncier disponible, d’augmenter la densité dans les zones déjà construites et donc de faire reculer les prix. Mais elle devrait se confronter à plusieurs obstacles, notamment si les conseils municipaux acceptent les projets qui pourraient provoquer le mécontentement du voisinage.

«Il est encore difficile, à ce stade, d'évaluer l’impact de la mesure sur l'évolution des prix», estime Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas. En effet, dans les zones les plus tendues, l’augmentation de la surface constructible résiduelle d’un immeuble se traduirait par une hausse de la valeur du foncier, que les vendeurs chercheraient à répercuter sur le prix de vente d’un lot de copropriété. «Par conséquent, cela ne contribuerait pas nécessairement à la baisse des prix souhaitée, ajoute l'économiste. Dans le cas d’une baisse sensible de la demande, les constructeurs seraient peu enclins à utiliser ce dispositif pour lancer de nouveaux projets».

Dans une étude publiée en début d’année, la recherche économique de Crédit Agricole s’attend à une demande de logement «en repli sans qu’il soit toutefois question d’un effondrement». En 2012, les ventes de logements reculeraient de 10% (dans le neuf comme dans l’ancien) et les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de l’ordre de 5% en moyenne, anticipe dans cette étude Olivier Eluère, économiste chez Crédit Agricole.

La mesure proposée «libérerait un peu d’offre à la marge», estime Jean-Luc Buchalet, stratégiste chez PrimeView. Mais elle ne règlera pas le problème du logement car il ne vient pas uniquement du déséquilibre entre l’offre et la demande. «Nous observons un déficit d’offre en France sur les cinq dernières années, mais, sur longue période, il y a plutôt un excès d’offre, explique-t-il. La problématique porte davantage sur la solvabilité des ménages. Il faudrait donc surtout libérer les 40% de logements sociaux, actuellement habités par des ménages solvables, pour qu’ils soient occupés par la population qui ne l’est plus».