La dégradation des fondamentaux de l’immobilier commercial pèse sur les CMBS

L’état de santé du marché de l’immobilier commercial n’en finit pas de se détériorer sous l’effet de la crise financière et économique. Outre-Atlantique, le taux d’impayés de plus de 90 jours sur les prêts commerciaux est ressorti à 2,88 % au deuxième trimestre, contre 1,18 % un an plutôt, selon Real Estate Econometrics. Sur la période janvier-mars 2009, il était de 2,25 %. Selon la société d’étude sectorielle, les défauts pourraient bondir à 4,1 % à la fin de l’année. Une estimation qui inquiète puisqu’elle s’approche des 4,6 % enregistrés lors de la crise des Savings & Loans de 1992 qui avait été solutionnée par la création de Resolution Trust, véhicule destiné à liquider les prêts non performants et immobiliers d'établissements insolvables.

L’immobilier commercial américain risque d’entraîner dans sa chute le compartiment des titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS) qui pèse 700 milliards de dollars. De fait, la société d’analyse Reis table sur un taux de défaut des prêts logés dans les portefeuilles d’actifs des titrisations dépassant les 7 % d’ici fin 2009.

En Europe, sur la période avril-juin, Moody’s a rapporté un taux d’arriérés de moins de 90 jours de 2,9 %, contre 1,3 % au trimestre précédent. Le nombre de prêts ayant subi un défaut est ressorti à 35 au deuxième trimestre, contre 17 au dernier trimestre 2008. Côté notations, la situation ne fait qu’empirer pour les CMBS. Au deuxième trimestre, Moody’s a passé en revue, avec possible dégradation, un total de 139 tranches incluses dans 53 titrisations réalisées en zone EMEA (Europe, Moyen-Orient, Afrique). A la fin de la période, l’agence a abaissé 87 tranches au sein de 27 transactions. Alors que la plupart des transactions concernées sont d’origine britannique, certaines tranches ont été même rétrogradées de... treize crans !

De plus, de multiples événements et facteurs, de natures fondamentale et technique, sont venus fragiliser le marché européen des CMBS. La chute drastique des prix des propriétés et le bond des taux de vacance lié aux défauts des occupants exercent actuellement une pression à la baisse des loyers. La situation actuelle, aux yeux de SG CIB, est celle « d’une période d’intense stress pour les cash-flows des actifs sous-jacents qui sont destinés à rembourser les titres de CMBS ».