La baisse des taux de la Fed profite aux banques, pas encore aux emprunteurs

Pour la Réserve fédérale, l’heure du bilan va bientôt sonner. Depuis septembre, la banque centrale américaine a baissé ses taux directeurs de 225 points de base (pb), un traitement de choc destiné à remettre sur pied les établissements financiers et à éviter aux Etats-Unis une récession. La transmission de cet assouplissement monétaire au reste de l’économie prendra encore plusieurs mois. Mais certains économistes commencent déjà à douter de ses effets dans le domaine du crédit immobilier.

« Entre la hausse des rendements obligataires à long terme qui pousse ceux des prêts hypothécaires à taux fixe, et des prêts à taux variable qui ne voient pas les leur baisser substantiellement en réponse à l’assouplissement monétaire (…), les Fed funds plus bas ne donnent peut-être pas le coup de fouet qu’espérait la Réserve fédérale », estimait ainsi Rob Carnell, économiste chez ING, après le discours de Ben Bernanke devant le Congrès. Il y a pourtant urgence sur le front immobilier. Un certain nombre de ménages ayant souscrit en 2005 et 2006 des prêts accordés à taux fixe pendant deux à trois ans, puis variables ensuite (des adjustable rate mortgages ou ARM) vont voir leurs taux réajustés cette année. Le volume moyen mensuel de prêts soumis à révision est de 56 milliards de dollars au premier trimestre 2008, de 61 milliards au deuxième et de 69 milliards au troisième.

Or, le taux des ARM à un an, s’il est en repli par rapport à ses niveaux de décembre (6,50 %), atteignait encore 5,84 % le 22 février, soit un niveau supérieur à ceux de juillet 2007 (5,50 %), selon les statistiques de la Mortgage Bankers Association, l’association des prêteurs immobiliers américains. L’emprunteur, qui voit déjà la valeur de son patrimoine baisser de mois en mois, devra encore attendre pour que ses mensualités de remboursement suivent le même chemin.

« Les banques n’ont pas répercuté dans les taux ARM les baisses de taux Fed, souligne René Défossez, à la recherche économique de Natixis. Autrement dit, l’assouplissement de la politique monétaire de la Fed ne contribue que très marginalement à améliorer la situation dans le secteur immobilier. » Du moins devrait-elle permettre aux banques de reconstituer leurs marges en profitant de la forte pente de la courbe des taux.