Goldman Sachs sur le point de rouvrir le marché américain des CMBS

Fermé depuis juin 2008, le marché primaire américain des titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS) pourrait bientôt rouvrir ses portes. Alors qu’en Europe, la société immobilière Land Securities et le distributeur Tesco ont été les seuls à avoir émis publiquement des CMBS, outre-Atlantique, Goldman Sachs, qui a arrangé la dernière titrisation de 565 millions de livres de Tesco, pourrait placer un CMBS dans le cadre du Term Asset-Backed Securities Loan Facility (Talf), le dispositif de la Fed visant à soutenir la consommation en finançant les acheteurs de titres adossés à des actifs (ABS).

De fait, la banque américaine a réalisé un prêt sur 5 ans de 400 millions de dollars adossé à 28 centres commerciaux au profit du groupe immobilier Developers Diversified Realty qui cherche à rembourser ses dettes. Les deux sociétés précisent qu’elles «travaillent avec la Fed pour présenter le prêt au Talf afin de dégeler le marché des CMBS pesant 700 milliards de dollars». En cas d'éligibilité au Talf, cette transaction serait ainsi la première nouvelle émission en 2009 à profiter de l’aide financière de la Fed.

Alors que les émissions de CMBS ont chuté à 12,2 milliards de dollars en 2008 contre un pic de 237 milliards en 2007, cette opération, si elle voyait le jour, ne devrait cependant pas avoir d’impact important pour le marché primaire selon Morgan Stanley. La banque ne s’attend pas à une relance de l’activité de la même ampleur que celle observée pour les ABS de crédit à la consommation.

Cependant, selon Citigroup, «si les niveaux des prix demeurent suffisamment stables, plusieurs émetteurs commenceront à originer des petits prêts destinés à des CMBS adossés à des paniers de prêts diversifiés sans avoir à demander le soutien financier du Talf». Sur ce point, la tendance est à l’amélioration pour les tranches seniors. L’indice CMBX-AAA, qui suit l’évolution des prix des CMBS outre-Atlantique de maturité 5 ans, est passé de 65 % sur le pair en avril dernier à 80 % fin août. Depuis, il stagne sur ces niveaux.

Mais pour les tranches les moins bien notées, la situation ne devrait pas se décanter rapidement. Alors que les défauts sur prêts commerciaux ont été multipliés par sept aux Etats-Unis en septembre selon Credit Suisse, l’indice CMBX sur les tranches «BBB» et «B» s'établit actuellement à 20 % et 6 %. Des niveaux encore déprimés.