Atterrissage brutal pour les promoteurs immobiliers espagnols

L’âge d’or est bien révolu pour l’immobilier en Espagne. L’afflux d’investissements constaté durant les dix dernières années dans ce secteur, qui contribue à hauteur de 7,5 % au PIB, a abouti à un quasi-triplement des prix durant cette période. Le resserrement du crédit combiné au ralentissement économique en cours ont déjà conduit à une baisse de 12 % des ventes de logements en rythme annuel à fin octobre 2007, selon la chambre d’enregistrement des transactions immobilières. Le dégonflement de cette bulle rendra donc bien plus délicat le remboursement de prêts, en quasi-totalité à taux variables, auxquels les ménages espagnols ont dû souscrire pour acquérir leur habitation. La Deutsche Bank estime que « les prix de l’immobilier résidentiel pourraient baisser jusqu’à 8 % en 2008 », touchant non seulement les agences immobilières mais également les 80.000 promoteurs-constructeurs du pays. Le rythme de construction des logements neufs « pourrait passer de 800.000 par an durant les cinq dernières années à 450.000 d’ici à 2013», annonce le groupe des 14 plus importants promoteurs ibériques qui prévoit ainsi 400.000 suppressions d’emplois en deux ans liés à ce retournement, la banque BBVA tablant sur 250.000 postes en moins.

Le bâtiment fournissant 13 % des emplois en Espagne, « une augmentation du taux de chômage pourrait entraîner une multiplication des défauts de paiement de ménages surendettés affectant les promoteurs qui auraient trop investi », poursuit BBVA. Avec une croissance économique attendue à 2,5 % pour 2008 contre 3,5 à 4 % enregistrée ces cinq dernières années, l’immobilier commercial ne devrait de surcroît pas être en mesure de prendre le relais d’un marché résidentiel en berne. Après une correction boursière entamée dès le printemps dernier, la multiplication des « accidents » visible depuis quelques mois (situation d’insolvabilité du promoteur constructeur de Valence Llanera, cessions d’actifs de Colonial) pourrait donc aboutir à une défiance prolongée sur les valeurs espagnoles fortement exposées à l’immobilier domestique ou même européen comme Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso ou Colonial, malgré des cours ayant déjà plongé de 35 à 60 % sur un an. Les grands groupes de BTP diversifiés dans les infrastructures, l’environnement ou l’énergie comme Ferrovial, FCC ou Acciona auraient pour leur part davantage de possibilités de tirer leur épingle du jeu.