Primonial REIM consolide sa position de leader en immobilier de santé

Primonial REIM a frappé un grand coup. Lundi soir, Icade annonçait la signature d’un accord d’exclusivité avec le gestionnaire immobilier pour la cession de 64% de sa participation dans sa foncière Icade Santé (159 établissements implantés essentiellement en France). Le cabinet Gide qui a conseillé l’acquéreur indique «une valorisation totale de la participation d’Icade dans sa foncière Santé estimée à date à 2,6 milliards d’euros au 31 décembre 2022. »

Avec ce rachat, Primonial REIM signe la volonté de se maintenir au rang de leader du marché européen de la santé.

A fin 2022, le gestionnaire comptabilisait 11 milliards d’euros d’actifs de santé pour un encours global de 34,8 milliards d’euros… bien loin devant ses compétiteurs, tel Cofinimmo (portefeuille Santé de 4,4 milliards d’euros). «Avant ce deal, l’immobilier de santé représentait 32% de nos encours totaux en Europe, rappelle Laurent Fléchet, président directeur général de Primonial Reim. Post-rachat d’Icade Santé, il pèsera 41% de nos actifs gérés globaux.»

Montée en puissance

L’investissement massif du spécialiste immobilier pour ce segment de marché ne date pas d’hier.

En 2016, il rachetait coup sur coup Gecimed, filiale dédiée de Gecina, et son portefeuille composé de 66 établissements de santé situés en France, avant de croquer Panacea, une foncière à la tête de 68 établissements implantés en Allemagne. Deux ans plus tard, il scelle une joint-venture avec Medical Properties Trust pour se porter acquéreur de 50% de son portefeuille composé de 71 hôpitaux en Allemagne.

«Le patrimoine d’Icade Santé apporte une diversification dans le secteur des cliniques privées à notre portefeuille plutôt constitué d’Ehpad, d’établissements MCO (médecine, chirurgie et obstétrique) et de cliniques SSR (soins de suite et réadaptation), compare Laurent Fléchet. Mais surtout, construit au fil de l’eau depuis une dizaine d’années en ‘sale et leaseback’, il offre une qualité qu’il serait, aujourd’hui, difficile de capter ».

A lire aussi: Les actionnaires de Primonial réclament 700 millions d’euros à Altarea

Si elle est validée, l’opération se déroulera en deux temps. En premier lieu, Primonial REIM se porte acquéreur de 64% de la participation d’Icade d’ici à fin juillet. Le solde lui revenant au plus tard à fin 2025. Mais la volonté est d’aller vite, soulignent chacune des deux parties. «Nous avons créé un OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) qui rachètera d’ici à l’été les actions détenues par Icade, détaille-t-il. Ce véhicule devient ainsi actionnaire auprès des minoritaires (Crédit Agricole Assurances, Cardif, Sogecap et CNP Assurances) d’Icade Santé pour porter l’ensemble du portefeuille dont il devient l’asset manager. Le reliquat (36%) sera, soit intégré à cet OPCI, soit géré en ‘club deal’ avec des institutionnels que nous aurons identifiés d’ici à deux ans ».

A la tête de quelque 42 milliards d’euros sous gestion, à l’issue de l’opération, le spécialiste immobilier veut accompagner la décompression des taux observée sur le bureau, avec trois actions : un maintien sur le segment du bureau moyennant une ouverture à des opérations value-added, plus opportunistes et donc plus rémunératrices, une diversification dans l’hôtellerie et la montée en puissance dans le secteur de la santé.