Gecina va filialiser son pôle immobilier résidentiel

Gecina vient de décider la filialisation de son pôle immobilier résidentiel. Début 2007, le projet d’introduire en Bourse cette activité sous le nom de Resico avait fait long feu. «Cette filialisation, à l’instar de Gecimed pour le pôle santé et de Gecilog pour la logistique, répond à la volonté de Gecina de gérer ses métiers de manière autonome», explique Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Kepler. Sur 10,6 milliards d’euros de patrimoine fin juin, 54% sont des bureaux, 32% du résidentiel, 7% de la santé, 5% de logistiques et 2% d’hôtels. «La vente des hôtels sera faite dans des conditions optimales», précise Gecina.

«A terme», des investisseurs minoritaires pourraient entrer dans cette entité précise la foncière. «Cette opération permet à la fois de conserver des actifs de qualité, mais de faible rendement, et d’en monétiser une partie dans un contexte de valorisation élevée, poursuit Samuel Henry-Diesbach. Une manne qui permettra d’investir dans des actifs à peine plus risqués, mais au rendement plus élevé, permettant ainsi de la création de valeur». Au premier semestre, le résidentiel offrait un rendement de 4,6%, contre 6,7% pour les bureaux et 8% pour la logistique.

En outre, Gecina veut rééquilibrer son endettement en atteignant «à moyen terme» 40% de dettes obligataires et 60% de lignes bancaires, contre un ratio de 22/78 actuellement. «Dans le cadre de Solvabilité II, en complément de l’immobilier physique, les assureurs devraient marquer un certain appétit pour le marché de la dette immobilière, anticipe Samuel Henry-Diesbach. Gecina, comme les autres foncières, devrait en bénéficier quand elle émettra dans les prochains mois». Fin juin, la dette nette ressortait à 4,8 milliards d’euros, pour un ratio d’endettement (LTV) de 45,7%. Gecina se fixe pour objectif de ne pas dépasser les 45%.

La foncière veut aussi allonger la maturité de la couverture de sa dette. D’ici à la fin de l’année, Gecina aura mis en place 1,35 milliard d’euros de lignes de couverture sur une maturité moyenne comprise entre 4 et 9 ans. Le groupe attend un coût moyen de la dette autour de 4,1% en 2011, contre 3,29% au premier semestre 2010. «En raison de cette hausse d’environ 40 points de base de la dette par rapport à ce nous attendions, nous tablons désormais sur une légère baisse du cash-flow 2011, au lieu d’une légère hausse», conclut Samuel Henry-Diesbach.