L’immobilier se renforce au SBF 120 en espérant une sortie de crise

L’immobilier élargira bientôt sa surface au sein du SBF 120. Avec l’entrée, lundi prochain, du promoteur Kaufman & Broad et de la foncière Carmila dans l’indice large de la Bourse de Paris, la thématique disposera de 9 représentants.

Le secteur dans son ensemble a été éprouvé par la crise sanitaire et économique mais, en cette fin d’année, les tendances diffèrent entre activités. La forte contraction subie par la promotion immobilière au début 2020 semble loin, alors que les foncières, en particulier celles investies dans les commerces, n’ont pas fini de souffrir des mesures de restriction liées à la pandémie.

L’année de Carmila, qui vient de changer de PDG, ressemble à celle des autres gérants de centres commerciaux, pénalisés par les fermetures administratives qui ont frappé les galeries marchandes à chaque confinement. Bien qu’elle soit une participation de Carrefour, la société n’a pu profiter du fait que les commerces alimentaires soient toujours restés ouverts.

D’importants loyers à recouvrer

Contrairement à Mercialys, qui compte les hypermarchés et supermarchés de sa maison mère Casino parmi ses locataires, pour Carmila, les hypermarchés attenants aux galeries commerciales sont la propriété de Carrefour. Environ «6% des commerces de Carmila étaient restés ouverts pendant le [premier] confinement, contre 40% chez Mercialys», note ainsi Oddo BHF.

Sur les neuf premiers mois de l’année, l’entreprise a vu ses loyers nets reculer de 9,6%, à 227 millions d’euros. Entre 30 et 40% des loyers du deuxième trimestre n’ont toujours pas été perçus et les négociations en cours avec les locataires pourraient durer jusqu’au premier trimestre de l’année prochaine.

«Nous ne savons pas quelle part des loyers reportés sera récupérée, et encore moins après le deuxième confinement français», souligne l’agence de notation Standard & Poor’s. Le groupe n’a d’ailleurs pas confirmé son objectif d’une baisse comprise entre 14% et 18% du résultat récurrent pour 2020.

Des carnets de commandes étoffés

La visibilité est meilleure chez Kaufman & Broad. Le promoteur immobilier a, lui, confirmé ses perspectives pour 2020 d’un chiffre d’affaires d’environ 1 milliard d’euros et d’une marge opérationnelle proche de 6%. Sa structure de coûts flexible lui permettra de bien absorber la baisse de 30% des volumes estimée sur l’exercice.

Ses réservations de logements ont chuté de l’ordre de 40% au troisième trimestre, mais essentiellement du fait des élections municipales. De plus, «sur neuf mois, la performance reste satisfaisante [...], avec une baisse de seulement 6% des réservations en valeur», note le courtier Midcap Partners.

Surtout, le carnet de commandes, de près de 3,7 milliards d’euros à fin juillet, en forte hausse de 67%, augure d’un exercice 2021 prometteur. Les 30% de croissance du chiffre d’affaires prévus l’an prochain par le groupe pourraient être nettement dépassés grâce au projet d’aménagement de la gare d’Austerlitz, estime Midcap Partners.

Un rebond amorcé

En Bourse, Kaufman & Broad avait atteint ses plus bas au début du premier confinement, à 19,40 euros. A 39 euros ce jeudi, le cours a doublé en neuf mois.

Beaucoup plus tardif, le rebond des foncières de commerce s’est opéré plus violemment, à la suite des premiers résultats du vaccin de Pfizer et BioNTech contre le coronavirus. Carmila cède 35% depuis le début de l’année mais le titre a repris 78% depuis ses cours plancher de la fin octobre. Unibail-Rodamco-Westfield a rebondi de 85% dans le même temps, Klépierre de 75% et Mercialys de 80%.

Reste le cas des bureaux. La hausse de 23% sur un mois et demi du cours de Gecina, première foncière de bureaux en Europe, n’est pas la plus spectaculaire, mais elle est appelée à se poursuivre. «Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique», observe Laurent Saint-Aubin, gérant actions chez Sofidy.

L’arrivée de vaccins, les politiques de relance et la faiblesse des taux d’intérêt ont permis aux valeurs de l’immobilier de se redresser depuis leurs plus bas annuels. Mais la poursuite de leur rebond sera tributaire d’une sortie définitive de la crise sanitaire.