L’immobilier de bureaux revient à la normale

La demande placée de bureaux en Ile-de-France a bien démarré 2022, avec 503.900 m2 au premier trimestre (T1), en hausse de 40% par rapport au T1-2021, selon le baromètre Immostat publié vendredi. Un niveau à peu près conforme aux moyennes de long terme (nombres et volumes) : «Cela permet d’atteindre une demande placée supérieure à 2 millions de m2 sur douze mois glissants, ce qui n’était plus arrivé depuis début 2020, et pourrait être le résultat final pour 2022, indique Virginie Houzé, directrice Etudes et Recherche de JLL France. C’est dans la continuité de la fin 2021 (1.853.400 m2 placés l’année dernière, +32%). Le contexte géopolitique n’a, pour l’heure, pas d’effet sur l’activité.»

Retour en grâce de La Défense

La reprise est plus nette sur les petites et moyennes surfaces, pour lesquelles l’activité est revenue au-dessus des moyennes de long terme, tandis que le segment des grandes surfaces (plus de 5.000 m2) reste minoré par la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière et les réorganisations induites. JLL note cependant une légère hausse de la taille moyenne sur ce segment, de 9.800 m2 en 2021 à 11.600 m2 ce trimestre.

La recherche de centralité reste le maître mot, ce qui augmente les disparités, et l’attrait pour les secteurs Paris Centre-Ouest (144.000 m2) et Croissant Ouest-La Défense (162.100 m2). Ce n’était pas évident début mars pour La Défense (67.000 m2), où 3 grandes transactions sur 4 se sont bouclées depuis : Enedis dans le futur immeuble Altiplano (26.000 m2), Editions Lefebvre Sarrut dans l’immeuble Akora (16.500 m2) après l’Iéseg (6.200 m2) et ICN Business School (7.200 m2) aux Collines de l’Arche.

L’offre globale Paris-IdF a continué de croître plus doucement, à 4.082.000 m2 avec un taux de vacance de 7,4% au 31 mars 2022, notamment du fait de nouvelles livraisons à La Défense (13,2% de taux de vacance). «C’est typique de ces périodes où l’offre augmente à La Défense, poursuit Virginie Houzé. Les conditions de négociation deviennent plus favorables et les années suivantes sont, comme en 2014-2016, propices aux transactions locatives.» Outre des loyers réduits - autour de 560 euros HT HC/m2/an à la Défense contre 415 euros plus globalement pour les biens «prime» -, La Défense a vu les mesures d’accompagnement beaucoup augmenter (30% contre 24%), et les transactions y excèdent à nouveau de 59% leurs moyennes de long terme, grâce à un pouvoir de négociation des locataires quasi-inexistant dans Paris QCA (loyers «prime» autour de 900 euros HT HC/m2/an).

Protection contre l’inflation

L’investissement en immobilier commercial francilien reste en retrait de 16% par rapport au T1-2021 et 2,9 milliards d’euros - c’est mieux au niveau national avec -7% et 4,6 milliards d’euros grâce au très bon démarrage en régions. «Mais ce marché comporte une forte saisonnalité, avec un maximum de bouclages en décembre (le chiffre Ile-de-France a été révisé de 14,7 à 15,2 milliards finalement, ndlr), et pas toujours beaucoup de reports sur janvier-février, rappelle l’analyste. On ne peut en tirer aucune conclusion pour l’année…»

Avec des taux d’intérêts en hausse, l’environnement sera peut-être moins porteur que pré-covid… «La prime de risque par rapport aux obligations d’Etat a commencé à diminuer, et les investisseurs devront sans doute être plus sélectifs en termes de centralité, profondeur de marché et normes ESG. Mais l’immobilier de bureaux reste un des seuls actifs avec des loyers directement indexés sur l’inflation, de telle sorte que ceux indexéssur le dernier ILAT vont progresser de 4,3%, avant les prochaines publications», conclut Virginie Houzé. Un atout fort : les prix moyens sont en légère baisse (8.190 euros/m2).