LFPI s’intéresse à l’immobilier bancaire

Les ventes d’actifs des banques italiennes suscitent l’intérêt d’acteurs parfois inhabituels dans ce secteur. Le gestionnaire alternatif français LFPI, qui revendique 3 milliards d’euros d’encours, a acquis la semaine dernière 13 immeubles et agences bancaires d’Unicredit, pour un montant de 70,1 millions d’euros. Localisés dans des villes de premier rang («prime»), ils représentent une superficie totale de 22.650 m². Ils génèrent un loyer annuel de 5,1 millions d’euros et un rendement net de 6,7%.

Le portefeuille était détenu par le fonds Omicron Plus, géré par le gestionnaire italien Idea Fimit. Le lancement du véhicule avait été sponsorisé par UniCredit en 2008, qui lui avait apporté 251 actifs en l’espace de deux ans.

«LFPI n’a pas l’habitude de rechercher des opportunités mono-locataires, pour une question de diversification du risque. Mais les conditions de cette opération étaient particulièrement intéressantes car les actifs reposaient sur un bail de 1dix-huit ans, renouvelable une fois six ans. L’analyse des contrats nous a confirmé qu’ils ne pouvaient être rompus», indique Stefano Keller, responsable du bureau italien de LFPI. Quoi qu’il advienne, UniCredit est tenu de payer les loyers jusqu’à échéance. En outre, le portefeuille n’étant constitué que d’actifs de qualité, l’éventualité de trouver d’autres locataires, comme des commerces haut de gamme ou des sociétés privées, est plus grande.

En prévision de la revue de la qualité des actifs (AQR), menée sous l’égide de la BCE, et des critères de solvabilité exigés par Bâle 3, les banques italiennes ont nettoyé leur bilan. UniCredit a ainsi passé 13,7 milliards d’euros de provisions pour créances douteuses en 2013 et, en 2014, a signé des accords de transferts de risque avec des gérants alternatifs, en l’occurrence KKR et Mariner Investment Group, sur certains portefeuilles de prêts. L’établissement a également coté sa banque en ligne Fineco et vient de céder une partie de sa filiale gestion d’actifs Pioneer.

«Nous ne faisons pas des agences bancaires un axe de développement particulier, même si nous étudions en ce moment une autre opportunité, présentant des garanties de contrat similaires», prévient Stefano Keller. LFPI a eu recours à une dette senior de 30 millions d’euros, levée auprès d’ING. «LFPI privilégie des opérations dans lesquelles son apport en capital est supérieur à la dette», précise son responsable.