Les premiers signes d’une reprise de l’immobilier de bureaux sont là

Virginie Wallut, directrice de la recherche et de l’ISR immobilier, La Française Real Estate Managers

Dans le sillage de la forte accélération de la croissance économique qu’a connue la zone euro au deuxième trimestre 2021, les marchés immobiliers – locatifs et d’investissements – ont rebondi en Europe, sur fond de nouvelle réglementation en matière d’ESG (environnement, social et gouvernance) et de nouveaux besoins des clients.

Portés par la très nette amélioration de la situation sanitaire et l’intensification des campagnes de vaccination, les chiffres sont prometteurs. Après quatre trimestres de baisse continue en 2020, le volume d’investissement des marchés immobiliers de bureaux en Europe a affiché une hausse durant les deux premiers trimestres de 2021, une croissance due en grande partie à des conditions de crédit favorables et à des perspectives de valorisation toujours positives pour les actifs prime. Cette hausse du volume des investissements, bien que plus nettement observable au Royaume-Uni qui a su tirer parti de l’avancement de sa campagne de vaccination, est un phénomène généralisé en Europe, à l’exception de la France. Pour l’Hexagone, le rebond était encore attendu au troisième trimestre 2021. Bien entendu, la demande des investisseurs est concentrée sur les actifs prime assortis d’un bon profil ESG. Dans la même logique, les investisseurs restent frileux par rapport aux actifs les plus anciens, du fait des capex nécessaires à leur rénovation, ou à l’amélioration de leurs caractéristiques durables.

Evolution différenciée

Les actifs prime de bureaux en Europe ont été particulièrement résilients et ont continué à offrir des taux de rendement toujours attractifs dans un environnement de taux bas. Toutefois, les investisseurs demandent un rendement supplémentaire significatif pour investir dans des actifs secondaires. Cette prime de risque est notamment fonction de la centralité et de la vacance du marché immobilier et des qualités techniques et environnementales des actifs.

Dans les localisations centrales où la vacance reste maîtrisée, le risque est perçu comme faible. Il en va de même pour les actifs pouvant être convertis en un autre usage. La situation est tout autre pour les actifs situés en périphérie. En Europe, les taux de rendement prime ont affiché une légère baisse alors que sur certains marchés où les taux de vacance sont élevés (offre substantielle), tels que Madrid et Amsterdam, une hausse des taux de rendement a été observée. Les taux de rendement des actifs prime à Paris et dans les principales villes allemandes se sont établis durablement sous les 3 %.

Le deuxième trimestre 2021 a été marqué par un rebond général de la demande placée en Europe. Sur douze mois, elle atteint un niveau légèrement supérieur à celui de fin 2020. Toutefois, ce rebond n’est pas uniforme sur l’ensemble du marché européen. Autre signe encourageant : des projets de remise sur le marché de surfaces commencent à être annulés. Le taux de vacance moyen européen a augmenté de 140 points de base (pb) au cours de cette même période. Sans surprise aucune, la grande majorité de ces actifs vacants sont obsolètes. A l’inverse, le taux de vacance est resté faible pour les immeubles répondant aux nouveaux usages, situés dans les localisations centrales. A titre d’illustration, à la fin du deuxième trimestre 2021, le volume d’offre correspondait à seulement cinq mois de demande placée (moyenne sur les cinq dernières années) dans les quartiers centraux d’affaires (QCA) de Berlin et Munich, et à neuf mois dans celui de Paris. L’offre est restée faible dans les principales villes allemandes et au Luxembourg ; avec une vacance inférieure à 4 %.

La forte demande pour les bureaux prime observée au cours du deuxième trimestre 2021 devrait continuer d’assurer la stabilité des valeurs locatives prime. Toutefois, les actifs localisés dans les périphéries de grandes villes telles que Madrid, Milan ou encore dans les sous-marchés où l’offre est substantielle pourraient subir un ajustement des loyers significatif. La hausse des mesures d’accompagnement a continué de creuser l’écart entre loyers faciaux et loyers économiques. Sur le long terme, l’augmentation des coûts de construction et la nécessité d’améliorer les performances environnementales des bâtiments pourraient pousser à la hausse les valeurs locatives.