Le marché des bureaux franciliens risque de se consolider

En ce début d’année, le marché locatif de bureaux en Ile-de-France a baissé de 38% par rapport à 2022 avec seulement 172.402 m2 placés en deux mois selon les données de BNP Paribas Real Estate, même s’il faut toujours relativiser ces chiffres sur courte période.

«Cette diminution résulte du décalage entre les décisions et la finalisation des projets immobiliers d’entreprises, de plusieurs mois d’incertitudes économiques, rappelle Guillaume Joly, directeur de la Recherche pour la France. Cela dit, même si le pays évite une récession, le marché devrait ralentir un peu plus que prévu pour aboutir à 2 millions ou moins de m2 placés en 2023, après 2,2 millions de m2 en 2022.»

Ces deux mois ont été marqués par une baisse de 55% des transactions de plus de 5.000 m2, une quasi-stabilité des prises à bail en première couronne (-4%) grâce à deux grandes transactions sur le secteur, et une très légère baisse du loyer moyen neuf dans Paris QCA. «Cette dernière est liée à une baisse momentanée de l’offre neuve disponible dans les quartiers centraux les plus prisés. Mais cela ne remettra pas en cause en 2023 la tendance à la polarisation géographique dans Paris intramuros et les secteurs établis plutôt que la périphérie, poursuit Guillaume Joly. Les taux de vacances y restent très faibles (2% à 3%) et le niveau de préemption des nouveaux programmes élevé.»

Le spécialiste continue de voir une forte volonté de déménagements comme facteur de soutien. Les utilisateurs cherchent à faire évoluer leur empreinte immobilière en lien avec de nouveaux modes de travail plus flexibles, «notamment pour les organisations publiques/parapubliques ainsi qu’un certain nombre d’entreprises dans les secteurs industriels et de la santé qui ont pris un peu de retard dans ces adaptations selon notre dernière enquête utilisateurs».

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Marché porteur en Europe du Sud

Après un très bon rythme jusqu’à septembre 2022 (+28% sur neuf mois), les transactions locatives de bureaux dans les 17 plus grandes villes européennes ont ralenti sur la fin de l’année pour terminer à +10%, explique par ailleurs Perrine Jakots, responsable des études paneuropéennes chez BNP Paribas Real Estate : «On peut parler de résistance malgré les premiers signes d’essoufflement depuis la reprise post-covid. Et ils touchent plus largement les villes allemandes où le rebond avait été plus fort dès mi-2021.»

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Ainsi, le marché a fortement décliné à Berlin (-54% au quatrième trimestre ; -7% en 2022), Francfort (-47% ; -12%) et Munich (-30% ; +13%). Beaucoup moins pour «Paris centre» (-13% au quatrième trimestre ; +13% en 2022) et «Londres centre» (-4% au quatrième trimestre ; +45% en 2022), notamment avec des mouvements dans les services juridiques et financiers. Et il s’est très bien repris dans le sud de l’Europe avec Madrid (+10% et +26% sur l’année) et surtout Milan (+36% et +28% sur l’année), où les volumes sont passés 38% au-dessus de la moyenne de long terme.

«Il est encore trop tôt pour avoir une idée de l’évolution en 2023, poursuit Perrine Jakots. Le marché des utilisateurs devrait se consolider, mais il reste résilient : on voit toujours cette tendance à la recherche d’immeubles de qualité, quitte à diminuer la quantité en m2. Comme l’offre disponible dans les secteurs ‘prime’ reste très limitée, avec des taux de vacances inférieurs à 5% dans les principaux quartiers d’affaires européens, cela aura tendance à soutenir encore les valeurs locatives», qui se sont d’ailleurs stabilisées fin 2022.