La concentration dans les foncières de bureaux s’accélère

Le rachat de Foncière de Paris par Eurosic donnera naissance à la quatrième foncière française de bureaux. Eurosic propose de racheter Foncière de Paris pour 1,4 milliard d’euros (hors dette de 1,5 milliard fin 2015) en titres ou en cash. Soit 24 actions ou obligations subordonnées remboursables en actions (Osra) Eurosic nouvelles pour 7 actions Foncière de Paris, correspondant à la parité des ANR («triple net EPRA») fin 2015. Soit 136 euros par action, représentant une prime de 32,6% sur le cours six mois. Foncière de Paris clôturait hier à 142,75 euros (+20,77%), et Eurosic à 39,95 euros (+2,83%), s’ajustant à la parité offerte.

Les porteurs d’Osra pourront choisir entre une offre en numéraire – 188,82 par titre – et une offre mixte, en apportant 49 Osra en échange de 216 Osra Eurosic et 684,11 euros en cash. Les Osra Eurosic seront émise au prix unitaire de 36,65 euros. D’une durée de sept ans, elles seront remboursées en actions nouvelles Eurosic et offrent un intérêt annuel de 5,5%.

La foncière dispose déjà du soutien des actionnaires de Foncière de Paris à hauteur de 79% du capital. D’une part, Allianz et Generali ont cédé leur participation de respectivement 22,7% et 3,9% du capital au prix de 145 euros par action (dont le dividende 2015 de 9 euros) et de 188,82 par Osra. D’autre part, Covéa, ACM, La Tricogne, et Le Conservateur se sont engagés à apporter leurs titres, soit 52,5% du capital, à l’offre.

Eurosic financera ce rachat par une augmentation de capital de 275 millions au prix de 36,65 euros par action (l’ANR triple net EPRA fin 2015 coupon détaché), et a déjà des engagements à hauteur de 200 millions. La foncière dispose aussi d’une nouvelle ligne de financement de 250 millions d’euros auprès de BNP Paribas et de Crédit Agricole CIB. Le ratio d’endettement (LTV) du nouvel ensemble s’élèvera à 48%, avec un objectif de moyen terme de 45%.

Le nouvel ensemble détiendra un patrimoine de plus de 5 milliards d’euros (2,7 milliards pour Eurosic et 2,6 milliards pour Foncière de Paris), situé à 85% à Paris et en région parisienne, et composé à 80% de bureaux. Les 20% de diversification, en loisirs/santé (Eurosic) et gestion hôtelière (Foncière de Paris) devraient apporter « une stabilité et une récurrence significative du cash-flow du groupe », anticipe Eurosic. Le taux d’occupation combiné ressortira à 95%, pour une durée résiduelle des baux autour de cinq ans.