«Icade vise une hausse de 7-8% du cash-flow net courant»

L’Agefi : Un an après l’annonce du plan stratégique d’Icade, quel est le nouveau profil du groupe ?

Victoire Aubry : Icade est un opérateur immobilier intégré recentré sur ses trois activités avec des positions de leader: la Foncière Tertiaire (bureaux et parcs d’affaires) qui représente 80% des actifs et 60% des cash-flows, la Foncière Santé, avec 20% des actifs et 32% des cash-flows. La Promotion, troisième métier avec des synergies business prometteuses, se voit allouer une allocation de fonds propres mesurée, inférieure à 10% de nos fonds propres totaux avec un objectif de ROE supérieur à 12% à horizon 2018.

Par ailleurs, la structure actionnariale liant nos deux principaux actionnaires a été simplifiée, avec la CDC (39% du capital) et Groupama (13%) désormais actionnaires en direct. Notre conseil compte maintenant un tiers d’administrateurs indépendants, dont les présidents de nos trois comités spécialisés. Le comité exécutif est renforcé et renouvelé.

Vos priorités pour 2016 ont-elles été mises en œuvre ?

Comme annoncé, nos six priorités 2016 ont toutes été réalisées. Nous avons cédé les activités de Services au mois de septembre dernier. Les impacts financiers seront positifs sur les comptes 2016, les impacts en termes d’effectifs sont significatifs puisque ce sont ainsi près de 25% des effectifs à fin 2015 qui quittent le groupe. Nous nous sommes recentrés sur sept de nos parcs d’affaires avec la signature de promesses pour la cession avant la fin de l’année de cinq d’entre eux, non stratégiques, pour une valeur de 286 millions.

Nous avons développé les premières synergies entre la Promotion et les Foncières Tertiaire et Santé, en sollicitant Icade Promotion pour leurs opérations de développement. Des réponses à des appels d’offres communs sont en cours. En outre, la Foncière Tertiaire va céder des charges foncières à la Promotion.

Sur les parcs d’affaires, nous avons accru notre taux d’occupation – attendu à 87% en fin d’année, contre 84% en 2015 et 89% prévu à fin 2018 – grâce à la cession d’actifs non-core, mais surtout au déploiement de notre plan marketing «coach your growth», représentant 30 millions d’euros d’investissements sur 2016-2017 .

En matière d’alignement d’intérêt du management avec les actionnaires, la rémunération des dirigeants est mieux assise sur la performance du groupe. Le variable des membres du comité exécutif est aligné et pour une quote part de 60%, liée à l’évolution du cours de Bourse, du cash-flow net courant (CFNC) et de l’actif net réévalué (ANR). Deux plans d’actions gratuites sont en place : l’un au bénéfice de l’ensemble des salariés. L’autre, pour le management (25% des effectifs) est conditionné au cours de Bourse, au CFNC et à l’ANR. Pour sa part, le directeur général, Olivier Wigniolle a acquis 2,5 années de sa rémunération en actions Icade en janvier 2016.

Quelle est votre politique de développement ?

En quatre ans, notre ambition est de faire croître la valeur de notre portefeuille immobilier de 24% pour atteindre 11,4 milliards d’euros fin 2019. Nous sommes déjà en avance sur cette trajectoire. L’ambition pour la Promotion est un chiffre d’affaires de 1,3 milliard d’euros.

Nous avons repris une politique active de rotation du portefeuille. Fin 2016, nous aurons déjà réalisé 40% de notre plan d’acquisitions de 1,2 milliard d’euros à fin 2019 (400 millions en Tertiaire et 100 millions en Santé). Nous souhaitons accélérer nos objectifs de rotation d’actifs (acquisition, développement cessions), dans le respect strict de conserver un taux d’endettement (LTV) autour de 40%.

L’an dernier, vous aviez évoqué l’arrivée de partenaires financiers au capital de vos plus gros actifs, comme la tour EQHO à La Défense. Où en êtes-vous ?

Cette étude est toujours à l’œuvre. Nous voulons en effet désensibiliser notre concentration locative sur ces actifs de bureaux importants en volume. Ces accords participeront à notre objectif de cessions à horizon 2019.

Confirmez-vous vos objectifs 2016 ?

Mieux que cela. Nous visons désormais une croissance de 7% à 8% du cash-flow net courant, au lieu d’une prévision initiale de plus de 3%. Une amélioration permise notamment grâce aux effets très positifs de restructuration du passif au second semestre, à la performance opérationnelle en amélioration et aux investissements de fin d’année accélérés.

Allez-vous accroître votre dividende ?

Comme annoncé fin 2015, nous avons repris une politique de distribution fondée sur l’évolution de cash-flow net courant, et non plus sur le résultat net récurrent. Compte tenu des performances annoncées, le dividende devrait croître par rapport aux 3,73 euros par action distribués au titre de 2015, mais il appartiendra au conseil de se prononcer sur son évolution au titre de l’exercice 2016.

Quel est le profil actuel de votre dette ?

Nous avons été très actifs cette année pour réduire le coût de notre dette tout en allongeant sa maturité. Dans le prolongement des opérations réalisées au premier semestre, nous avons, d’une part, émis le mois dernier 500 millions à 9 ans pour un coupon de 1,125%, tout en rachetant 30% de deux lignes de 500 millions 2019 et 2021, toutes deux à 2,25%. D’autre part, nous avons réduit le coût de notre couverture avec le débouclage de 560 millions d’euros de swaps à court terme et avec la signature d’engagements pour 250 millions de nouveaux swaps à 7 et 12 ans. Par ailleurs, l’émission réalisée au premier semestre nous a aussi permis d’optimiser notre structure de crédit bancaire, en remboursant 455 millions d’euros. Ainsi, la baisse du coût de la dette, de 2,46% fin juin, devrait se poursuivre au second semestre et en 2017. Parallèlement, la maturité continuera à s’allonger au second semestre 2016, augmentant encore les 5,5 années annoncées à fin juin. L’an prochain, et en fonction des conditions de marché du moment, nous poursuivrons nos objectifs d’optimisation du passif afin de profiter au mieux des conditions financières.