Les assureurs sont incités à réinvestir le logement à travers un OPCI

Faire revenir les assureurs dans l’immobilier de logement: l’Elysée en rêve, la profession y songe. Alors que le projet de loi de Finances 2014 prévoit deux carottes fiscales pour rentabiliser l’investissement dans ce domaine, la Caisse des dépôts va lancer un premier fonds dédié au logement intermédiaire avant la fin de l’année, baptisé Argos. C’est sa filiale la SNI (Société nationale immobilière) qui est à la manœuvre.

Le véhicule prendrait la forme d’un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) et vise une taille de 600 millions d’euros. Il serait abondé en fonds propres pour un peu moins de 50% de ce montant, le reste provenant de dette, selon des sources proches du dossier. Tous les grands assureurs de la Place et des groupes de protection sociale tels AG2R La Mondiale ont été sondés et doivent encore, pour certains, rendre leur décision. La Caisse des dépôts, à travers sa filiale immobilière, devrait prendre le plus gros ticket, accompagnée logiquement par la CNP, qui ne souhaitait pas hier faire de commentaires. La SNI aurait par ailleurs déposé auprès de l’Autorité des marchés financiers un dossier d’agrément afin de pouvoir gérer l’OPCI.

Le véhicule aura des contraintes d’investissement de long terme: dix ans minimum pour la moitié des logements détenus en portefeuille, quinze ans pour l’autre moitié. Tout l’enjeu est de fixer la décote à laquelle ces biens, dont les loyers sont inférieurs à ceux du marché, seront achetés aux promoteurs. Un élément essentiel à la rentabilité de l’investissement. «On peut tabler sur 15% à 20%», estime un assureur. André Yché, président de la SNI, évoque dans Les Echos «la décote de 15% qui sera demandée aux promoteurs dans l’appel d’offres de novembre».

Les institutionnels se sont détournés de l’immobilier de logements au fil des ans en raison de rendements jugés insuffisants. Pour assurer une rentabilité acceptable (5% sur 15 ans) au segment du logement intermédiaire, le gouvernement a inclus dans son budget deux dispositifs: une TVA réduite à 10% pour les nouveaux programmes construits à partir du 1er janvier 2014, et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Reste à les faire voter. L’exonération de la TFPB ferait ainsi débat parmi les députés de la majorité.