Axa Reim et le fonds souverain norvégien allègent RBS dans l’immobilier

L’alliance entre Axa Real Estate Investment Managers (Axa Reim) et Norges Bank Investment Management (NBIM) s’affirme. Après une première opération à Paris, les deux gérants viennent de boucler la transaction immobilière la plus importante de l’année en Allemagne: ils acquièrent pour 784 millions d’euros auprès de Royal Bank of Scotland (RBS) un immeuble de bureaux de 81.600 m² à Francfort et un autre de 72.400 m², composé de bureaux et de magasins, à Berlin.

Tous deux sont situés dans des secteurs prisés: en plein quartier des affaires de la capitale financière allemande et sur le boulevard Kurfürstendamm – l’équivalent des Champs-Elysées – à Berlin.

Le marché de l’immobilier commercial outre-Rhin, le plus liquide d’Europe, n’est pas caractérisé par son dynamisme, mis à part une légère hausse en 2009. Selon la dernière étude de BNP Paribas Real Estate sur le marché en Europe de l’Ouest, «dynamisée par la conclusion de grandes opérations à Munich et freinée par les replis observés sur ses cinq autres principaux marchés, l’Allemagne n’enregistre qu’une légère progression de 2 % au 1er semestre 2012» dans l’investissement de bureaux. Les prix restent donc attirants. «Les prix peuvent varier, mais les revenus locatifs provenant d’actifs de qualité s’avèrent plutôt stables dans le temps», explique Magnus Andreassen, chef économiste de Swedbank First Securities, cité par Bloomberg.

Cette co-acquisition a été réalisée à travers une société commune détenue à parité par les deux partenaires. Elle est de même nature que celle qu’ils ont créée en France en juillet 2011: elle sera en mesure de réaliser d’autres transactions en Allemagne. Dans l’Hexagone, NBIM avait acquis pour 702 millions d’euros 50% d’une société commune à laquelle Axa Reim a transféré un portefeuille d’actifs parisiens dont la filiale de l’assureur français était l’unique propriétaire; un co-investissement de 290 millions avait suivi en novembre.

L’ambition de NBIM fait suite à la décision, en 2010, du fonds de pension norvégien, dont il est le gérant, de consacrer 5% de son capital à l’immobilier.

Pour RBS, qui va supprimer 3.800 postes dans sa banque d’investissement d’ici à fin 2013 et qui veut se dégager de la tutelle publique, cette cession est une bouffée d’air frais bienvenue. Selon Bloomberg, les deux immeubles proviennent du portefeuille Pegasus, acheté en 2010 lorsque Morgan Stanley avait liquidé son fonds immobilier allemand P2 Value.