Le métavers, nouveau terrain de construction

le 11/06/2022 L'AGEFI Hebdo

Le développement de «parcelles virtuelles» dans le métavers pourrait modifier l'ensemble du secteur de l'immobilier. L'analyse de Sarah Fleury, associée responsable du département immobilier chez Goodwin.

Le métavers, nouveau terrain de construction
Sarah Fleury, associée responsable du département immobilier chez Goodwin.
(DR)

A l’origine univers des jeux vidéo, le métavers ou monde virtuel pourrait, au cours des prochaines décennies, avoir les moyens technologiques et commerciaux de bouleverser plusieurs secteurs, parmi lesquels le marché de l’immobilier.

En France, l’acquisition par le groupe Carrefour sur la plateforme électronique française Sandbox d’un terrain virtuel a mis en évidence la nécessité pour les acteurs de l’immobilier de s’interroger et de comprendre les enjeux de ces nouveaux types d’investissements.

Via les NFT

L’objet est d’acquérir via des plateformes dédiées, par exemple Decentraland et Sandbox, des jetons non fongibles appelés en anglais NFT (non-fungible tokens), représentant des parcelles de terrain virtuel. L’acquisition s'effectue en cryptomonnaie et repose sur la technologie dite de la « chaîne de blocs », maintenant couramment appelée blockchain.

Les propriétaires de NFT représentant des parcelles de terrain virtuel ont la possibilité d’utiliser celles-ci et de faire construire sur l’assiette foncière des immeubles virtuels. Nous avons observé que certaines plateformes limitent les types de construction.

Les investisseurs devraient probablement voir dans ces opportunités l’intérêt de posséder un terrain bien placé dans une ville virtuelle, pour y construire des commerces, showrooms, lieux pour accueillir des événements, permettant la visite de clients. L’attrait de la ville virtuelle et la bonne localisation des terrains semblent, tout comme dans le monde réel, être de la plus grande importance dans le cadre de ces investissements.

One Time Square virtuel

Un exemple récent d’une utilisation très intéressante dans le métavers a été la célébration du réveillon du 31 décembre dernier à Time Square : en effet, la société immobilière Jamestown a recréé dans le métavers l’immeuble One Times Square, dont elle est propriétaire dans le monde réel, pour y fêter en 3D, devant des millions d’internautes, le célèbre événement du « Ball Drop ».

Les acquisitions de parcelles de terrain virtuel s’apparentent à une acquisition de NFT, sans qu’il y ait de spécificité juridique liée au sous-jacent, le fonds ou l’immeuble. D’ailleurs, les dispositions du Code civil concernant la définition des immeubles par nature – l’article 518 du Code civil, créé par la loi de 1804 à une tout autre époque, énonce que les fonds de terre et bâtiments sont immeubles par nature – ne peuvent pas s’appliquer aux terrains virtuels.

Les actes d’acquisition des terrains virtuels ne sont pas dressés en la forme authentique, comme c’est le cas dans le monde réel, mais sont exécutés via des « contrats intelligents » (smart contracts). La propriété du NFT que constitue le terrain est ainsi attestée par le certificat de propriété numérique qui y est attaché par un smart contract.

La blockchain, service de publicité foncière

Aussi n’y a-t-il pas de publicité foncière telle que nous la connaissons en droit français ou de fichier immobilier répertoriant les immeubles virtuels et leurs propriétaires. C’est le système de la blockchain qui permet de sécuriser la propriété d’un terrain virtuel, dans la mesure où elle est une base de données de libre accès dans laquelle sont stockées chronologiquement, sous forme de blocs non modifiables liés les uns aux autres, les transactions successives des utilisateurs. Ce système a la particularité d’être partagé simultanément entre tous les utilisateurs sans organe centralisateur.

La blockchain, en tant que système centralisateur, joue ainsi le rôle du service de publicité foncière, lequel service ne peut publier un acte que si le titre du dernier titulaire a été préalablement publié, de la même manière que les blocs s’enchaînent chronologiquement les uns aux autres. La blockchain permet à chacun des utilisateurs de voir, en temps réel, les mutations de propriété. C’est ainsi aujourd’hui le seul système de la blockchain qui permet de conserver et de transmettre en temps réel des informations concernant les échanges entre les propriétaires de terrains virtuels.

De manière générale, la législation française applicable aux immeubles réels ne peut pas et n’a pas vocation à s’appliquer aux terrains virtuels du métavers. Le terrain virtuel est avant tout un jeton non fongible. C’est donc la législation plus vaste des NFT qui régulera également l’immobilier virtuel.

Les acteurs du secteur de l’immobilier auront en revanche les réflexes et le savoir-faire nécessaires pour saisir les éventuelles opportunités et comprendre les enjeux immobiliers et juridiques : pourquoi acheter un terrain à cet emplacement ? La construction sur le terrain est-elle libre ou contrainte par des règles instituées par la plateforme ? Qui peut restreindre ou contraindre les typologies de constructions sur les terrains et l’utilisation des constructions ? Y a-t-il des contraintes sur les locations d’immeubles virtuels ? Autant de questions qui aujourd’hui sont sans réponse ou dont les réponses divergent selon les plateformes d’investissement.

En tout état de cause, il n’est pas irraisonnable de parier que les NFT et le métavers vont contribuer dans les prochaines décennies à une évolution forte, voire une nouvelle révolution numérique, laquelle amènera de multiples changements affectant le secteur de l’immobilier.

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