S&P s’attend à une hausse des défauts sur le marché des CMBS européens

Le marché des titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux, CMBS (commercial mortgage-backed securities) est morose en Europe et devrait le rester, selon Standard & Poor’s. Les acteurs de la titrisation avaient bien espéré un réveil après le bouclage d’une émission de 343 millions d’euros en juin, destinée à financer l’achat d’un parc immobilier londonien par Blackstone. Mais depuis cette opération, Deco 2011-CSPK, c’est la morne plaine et S&P n’attend plus de rebond des émissions.

Car même si les volumes d’investissement dans l’immobilier commercial ont rebondi depuis le début de 2009, ils sont loin d’atteindre les niveaux de mi-2007 et les spreads sur le marché secondaire des CMBS notés AAA se sont récemment écartés à 500 points de base. Principale préoccupation désormais : les prêts immobiliers sous-jacents aux CMBS déjà émis sont de plus en plus nombreux à arriver à maturité et les options de refinancement restent limitées.

«A la fin du mois d’août, près d’un prêt sous-jacent aux CMBS européens sur six était en service de recouvrement spécialisé (special servicers) et un sur huit était en situation de défaut», écrit S&P. Parmi les prêts arrivant à maturité il y a un mois, plus de la moitié n’a pas été remboursée. Sur ce front, septembre était plutôt calme avec cinq tombées.

En revanche, octobre s’annonce chargé car 32 prêts arrivent à maturité. Les analystes de S&P s’attendent à ce que les défauts augmentent sachant que déjà 11 de ces crédits donnent des signes inquiétants de faiblesse. Pour ne rien arranger, le nombre de prêts arrivant à échéance doit monter en flèche en 2012, à 145, surtout aux mois de janvier et d’avril, avant d’atteindre un autre pic en 2013.

Pour éviter les défauts, les «special servicers» ont tenté l’année dernière de rallonger la maturité des prêts, explique S&P. En réaction, l’agence a décidé de dégrader à D certains CMBS dont les prêts avaient été étendus. Alors que les conditions de crédits se sont resserrées et que la valeur de l’immobilier a baissé, les «special servicers» ont davantage tendance à liquider les actifs immobiliers auxquels les prêts sont adossés, selon S&P. Avec des résultats plus ou moins heureux selon l'état des marchés nationaux.

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