S&P redoute une hausse des défauts sur le marché des CMBS en Europe

Standard & Poor’s attend une hausse des défauts des prêts qui servent d’actif sous-jacent à des titrisations d’immobilier commercial en Europe (CMBS, commercial mortgage-backed securities) dans un contexte de marché immobilier difficile et de tensions sur le crédit.

«Au regard de l’augmentation des pertes sur crédits et de la hausse des prêts en service de recouvrement spécialisé, qui conduiront probablement à davantage de non paiement des intérêts, nous prévoyons que ce nombre augmente dans un futur proche», indique S&P dans son bulletin mensuel daté du 30 juin sur les CMBS européens.

S&P a ainsi abaissé en mai la note de 18 tranches de six CMBS européens, dont quatre se sont vu attribuer un D. «Avec la perte de valeur de l’immobilier ajoutée à de moindres liquidités sur le marché et à l’accès difficile au crédit lié aux nouvelles réglementations, les emprunteurs ont du mal à se refinancer» , indique Judith O’Driscoll chez S&P.

L’agence de notation souligne qu’à fin mai, 36 prêts auxquels sont adossés des CMBS étaient en défaut pour n’avoir pas respecté leurs obligations à échéance, 15 se trouvaient en suspens depuis leur date d’échéance et 42 avaient été prolongés après leur date de maturité. Les créances libellées en euros souffrent davantage que celles libellées en livres sterling. Depuis juillet 2010, les premières ont vu leur taux d’encours douteux passer d’un peu plus de 8% à environ 11% tandis que les secondes se sont stabilisées autour de 7%. Autre élément inquiétant, les incidents liés à des manquements autres que le remboursement, comme le respect de certains ratios de solvabilité, sont également en progression, les titres en euros menant là aussi la course. Enfin, les créances placées sous tutelle de services de recouvrement spécialisés sont passées de 93 à 96 à fin mai, soit environ 8% des créances libellées en livre et 14,5% des créances libéllées en euros.

Autant de raisons de craindre de nouveaux incidents pour les 27 échéances de juin et juillet et les 31 échéances d’octobre. Celles-ci concernent surtout des prêts liés à l’Allemagne et au Royaume-Uni en termes géographiques et à l’immobilier de bureaux et de commerces en termes sectoriels. A plus long terme, une ombre plane également sur l’année 2013 durant laquelle plus de 10 milliards d’euros de crédits liés à des logements collectifs (multifamily) en Allemagne devront être remboursés.