L’immobilier américain risque de rester déprimé malgré les mesures de soutien

Les prix des logements aux Etats-Unis ont encore reculé de 3,8% sur un an en août selon l’indice Case-Shiller de Standard & Poor’s. Le repli est encore plus marqué que celui attendu par le consensus (3,5%) et les chiffres de juin et juillet ont aussi été revus à la baisse à -4,2% et -4,5%. Par rapport à juillet, les prix affichent une progression de 0,2% mais l’évolution est quasi nulle corrigée des variations saisonnières. Le marché américain devrait rester déprimé malgré les mesures de soutien prises par le gouvernement.

«Dans un contexte de désendettement et de croissance anémique la demande de logement devrait rester faible tandis que l’excès d’offre de logements peu chers devrait persister quelque temps», note Thomas Julien, économiste chez Natixis. Selon lui, les prix de logements devraient donc rester bas à moyen terme.

D’autant que «le nombre de saisies immobilières devrait rebondir un jour ou l’autre», estime Teunis Brosens, analyste chez ING. Il avait plutôt reculé cette année mais près de 600 milliards de dollars de crédits hypothécaires connaissent déjà des retards de paiement.

Pour tenter de diminuer les taux de ces crédits, la Réserve Fédérale a décidé de réinvestir dans des mortgage-backed securities, ces titres adossés à des crédits hypothécaires, dans le cadre de son opération de Twist. Mais les analystes restent sceptiques sur l’impact de cette nouvelle mesure. «Pour beaucoup de personnes qui souhaitent acheter un logement, les mauvais antécédents en matière de crédit sont beaucoup plus problématiques que les taux de crédit eux-mêmes», écrit Teunis Brosens.

Lundi, l’agence fédérale de financement du logement (FHFA), qui régule Fannie Mae et Freddie Mac, a proposé de faire bénéficier davantage de ménages de son programme d’aide au refinancement des crédits lancé en 2009 (Home Affordable Refinance Program). Il offre des taux bas à ceux dont le logement vaut bien moins que leur dette.

La FHFA espère aider jusqu’à 1 million de ménages en accordant un délai supplémentaire pour souscrire au programme et supprimant des frais et contraintes administratives. «Même si les ménages bénéficiaires pourraient constater une augmentation de leur revenu disponible de 5% grâce aux faibles taux offerts, cela n’aura pas d’impact macroéconomique», juge pourtant l’analyste de BNP Paribas, Yelena Shulyatyeva.