Les investissements dans les centres commerciaux ont bondi en 2010

A la recherche d’actifs sécurisés, les investisseurs se sont rués sur les rares centres commerciaux à vendre ces dernières années. Avec 3,6 milliards d’euros, les transactions sur ces actifs ont représenté pas moins d’un tiers des opérations d’investissement l’an dernier, contre un quart en 2009 et 9% en 2008, d’après le conseil en immobilier Cushman & Wakefield. Ce segment a progressé de 89% en un an.

D’importantes transactions ont en effet animé ce marché. En mai dernier, Altarea, ABP et Predica ont acquis le centre commercial Cap 3000, proche de Nice, auprès des Galeries Lafayette pour 450 millions d’euros. Unibail a par ailleurs cédé le centre commercial Saint-Martial de Limoges à Union Invest pour 99 millions d’euros. Ces opérations ont gonflé le volume des investissements en province, puisqu’elles ont représenté les trois quarts des montants investis hors de l’Ile-de-France.

Le taux de rendement sur les meilleurs centres commerciaux atteint 5% contre 5,50% il y a un an et 4,75% pour les bureaux du quartier central des affaires de Paris les mieux situés et les mieux loués.

Sur le plan locatif, «les centres commerciaux ont connu une évolution globalement positive de la fréquentation après un début d’année difficile», explique Christian Dubois, directeur général de C&W France. Mais il existe de fortes disparités sur ce marché entre les emplacements de premier plan et les emplacements secondaires. Les enseignes privilégient «les centres commerciaux et les parcs d’activité qui ont déjà fait leurs preuves, les nouveaux projets bénéficiant de vastes zones de chalandise, et les artères ‘prime’ de Paris», poursuit Christian Dubois. Du coup, les loyers ont bien résisté sur les meilleurs sites d’Ile-de-France tandis que les autres centres commerciaux ont dû subir une «une légère pression à la baisse» des loyers. Les centres commerciaux régionaux affichent des loyers de 1.400 euros par m² et par an contre 2.000 en Ile-de-France. Dans ce contexte, le rapport de force est en faveur des enseignes.

En 2011, dans un contexte de croissance molle, les enseignes devraient rester prudentes, ce qui accentuera la polarisation du marché français. Le nombre de projets de grande envergure devrait par ailleurs continuer de baisser. Deux centres de taille significative ouvriront néanmoins leurs portes, à savoir Lyon Confluence et Le Millénaire à Aubervilliers.