Les défauts sur les CMBS augmenteront encore en 2009

Sombres perspectives pour les titrisations adossées à des prêts sur de l’immobilier commercial (CMBS). Les sources de revenus de ces instruments risquent en effet d’être mises en péril par la baisse des loyers et les défaillances plus nombreuses de locataires.

Aux Etats-Unis, les loyers nets pour des bureaux sont attendus en chute de 7,4% en 2009 et de 3,8% en 2010 par la société de recherche sur l’immobilier, Reis. Parallèlement, le taux de vacance pourrait atteindre 17,6%, le plus haut niveau depuis 1992. Dans cet environnement, les prêts portant sur des actifs de bureaux et sur les biens commerciaux pourraient afficher des taux de défaut de 8,8% et de 5,4% respectivement.

L’arrivée à maturité de prêts intégrés à des titrisations représente en outre un enjeu de taille pour le segment des CMBS. Près de 110 milliards de dollars arriveront à échéance en 2009 et 2010 d’après l’agence de notation spécialisée Realpoint. Si la crise du crédit se poursuit, les emprunteurs pourraient être contraints de vendre les actifs pour rembourser ou essayer de négocier avec leurs banques un report de l’échéance.

En Europe, la performance des CMBS s’annonce également en forte baisse. Pour l’heure, les incidents de crédit restent très limités. Le taux de défaut s’élevait à 1,02% fin novembre. Il est toutefois en forte augmentation depuis quelques mois, le taux ressortant à 0,3% en juillet dernier. «Nous attendons une augmentation rapide de ce taux en 2009», indique Standard & Poor’s. Chez Moody’s, les abaissements de note sur les CMBS ont été cinq fois plus nombreux que les relèvements l’an dernier. Les principales raisons en étaient une dégradation de la note du garant ou d’une contrepartie, la baisse de la valeur des biens sous-jacents ou la détérioration de la performance des prêts.

Principalement basés sur des actifs situés au Royaume-Uni et en Allemagne, les prêts sont plus en risque dans le premier pays que dans le second. Les valorisations dans l’immobilier commercial britannique ont en effet chuté de 27,1% en un an d’après la société de recherche IPD. Les loyers sur les bureaux de la meilleure qualité ont baissé en 2008 de près de 17% dans la zone Central London, d’après Atisreal. Par ailleurs, le taux de vacances est passé de 4,8 à 7,2%.