Les agences de notation soulignent les risques qui pèsent sur les CMBS européens

Le taux de remboursement sur le marché des CMBS ne décolle pas. Dans une étude publiée hier, Moody’s estime qu’un tiers des prêts ayant une date de maturité prévue au second semestre de l’année seront remboursés. Au total, 12 prêts sécurisés arrivent à échéance sur la deuxième moitié de 2014, contre 43 prêts d’un montant total de 4,44 milliards d’euros sur les six premiers mois de l’année, et 133 prêts de 16,11 milliards d’euros sur l’année 2013.

Le taux de remboursement serait en ligne avec celui de 36% constaté en moyenne depuis début 2012. Il a atteint son plus haut de 53% au deuxième trimestre 2014 du fait du taux élevé de remboursements anticipés de 26%, contre une moyenne de 5%. «La plupart ont été garantis par des actifs multi-family allemands, des structures assorties d’une performance stable, et ont bénéficié d’une qualité générale de garants», explique Moody’s.

Dans son rapport trimestriel sur les CMBS européens, Fitch précisait mercredi que six des dix prêts arrivant à maturité au cours du troisième trimestre affichent un ratio de prêts sur valeur (LTV) de plus de 100%. Ce qui amènera sans doute des pertes sans restructuration ou injection de capital. Deux transactions sont déjà transférées en special servicing en raison de défauts de paiement. Si la proportion des prêts en défaut augmente à mesure que l’on se rapproche de l'échéance, l’indice de remboursement à maturité établi par Fitch a légèrement progressé de 59% au premier trimestre à 59,8% au deuxième.

Malgré ces performances passées, les investisseurs s’arrachent les nouveaux deals, notamment en Italie. Sur le marché primaire, Goldman Sachs a arrangé le placement de deux prêts octroyés à des entités italiennes appartenant à Blackstone Real Estate Partners et utilisés pour acquérir ou refinancer des biens immobiliers (magasins d’usines, centres et galeries commerciales) en Italie, «Moda 2014». Les prêts sont amortissables à hauteur de 1% par an, «ce qui aboutirait à des ‘exit LTV’ relativement basses de 56% et 61%», précise Natixis.

Sur le marché secondaire, «il convient de souligner la belle performance des papiers italiens suite à l’annonce par Beni Stabili (filiale de Foncière des Régions) du remboursement anticipé de Imser», estime Natixis. Le placement Gondola de 355 millions adossé à trois prêts finançant des centres commerciaux en Italie, sorti à 145 pb de marge pour la tranche la mieux notée, a depuis bénéficié d’un rally de 10 pb.