Le Fonds de logement intermédiaire étoffe son trésor de guerre

Animal unique dans le paysage financier français, le Fonds de logement intermédiaire (FLI) entre dans le concret. Porté par la SNI, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts, ce «véhicule de placement, et non de place», selon ses promoteurs, a lancé ce mois-ci une deuxième levée de fonds. Après un premier closing à 515 millions d’euros en juillet, le FLI espère porter ce montant à 700 millions d’euros d’ici à mars 2015. En y ajoutant 500 millions de dette, sa capacité d’intervention de 1,2 milliard lui permettra d’acheter 5.000 logements neufs loués 10% à 15% sous le prix du marché. Il en a déjà signé 800 auprès de promoteurs et vise le millier pour la fin de l’année.

«Avec la baisse des taux, nous nous rapprochons en rendement courant d’une prime de 200 pb sur l’OAT, au-dessus du benchmark traditionnel des 100 pb pour le logement - tout en proposant aux institutionnels un produit encore moins risqué que le résidentiel direct grâce à notre diversification géographique», explique Vincent Mahé, secrétaire général de la SNI. Le fonds, qui cible 300 communes à fort potentiel géographique, doit acheter à 25% sous le prix de marché (il bénéficie notamment d’une TVA à 10% au lieu de 20%). D’une durée de 20 ans, il commencera à vendre ses biens au bout de 10 ans, sans donner de congé forcé. Il promet un TRI de 7% sur 20 ans.

Le FLI a par ailleurs sécurisé ses lignes de financement, comme l’exigeaient les souscripteurs. Une gageure: beaucoup de banques ne prêtent plus sur des durées aussi longues, et la dette doit être assez souple pour épouser le rythme d’investissement du fonds. Le FLI doit signer dans les tout prochains jours un financement tranché de 120 millions d’euros à taux fixe avec la banque allemande Deutsche Hypo. Il bénéficie aussi d’une ligne de 190 millions auprès des fonds d’épargne de la CDC, et d’autres conventions de crédit, par exemple auprès des fonds «1% logement».

«Grâce à la baisse des taux, le coût de la dette sera inférieur aux prévisions initiales. Nous avons prévu des différés d’amortissement qui nous permettent de payer dès la première année un coupon indexé de 3,5%», indique Nathalie Caillard, DG déléguée d’Ampère Gestion, la filiale de la SNI qui gère le fonds.

Avec ces caractéristiques, le FLI espère convaincre deux autres gros assureurs, de petites mutuelles et même un institutionnel étranger de rejoindre l’aventure. La SNI, CNP, Aviva, BNP Paribas Cardif, Malakoff Mederic, l’Erafp, EDF, et SMABTP ont souscrit la première tranche.