Le financement des portefeuilles immobiliers devient plus contraignant

Depuis 2007, des règles en matière de sous-capitalisation ont été mises en place, en France, comme dans les autres pays de l’OCDE. Elles visent à empêcher les filiales de groupes étrangers de déduire intégralement de leur résultat leurs frais financiers liés à des emprunts intragroupes. Ces règles prévoient que les intérêts ne sont pas déductibles fiscalement lorsque le prêt intragroupe est supérieur à 1,5% des capitaux propres de la structure emprunteuse française et que les intérêts payés au groupe sont supérieurs à 25% de l’Ebitda. Comme des entreprises contournaient cette règle en mettant en place des prêts bancaires pour la filiale française assortis d’une garantie du groupe, la loi de Finances 2011 assimile dorénavant à des prêts internes les prêts garantis par des sociétés du groupe.

En conséquence, certains portefeuilles immobiliers sont concernés par les restrictions du nouveau texte alors qu’il ne s’agissait pas de prêts intragroupes réels ou dissimulés. Ainsi, lorsqu’une holding acquiert un portefeuille immobilier, elle loge chaque actif dans une société. Afin de répondre aux exigences de la banque qui finance ces acquisitions, la holding accorde, pour chaque société créée, une garantie sur les titres de toutes les sociétés du portefeuille. Il s’agit de «cross-mutualisation».

Or, «ce cas de figure ne rentre pas dans les exclusions prévues par la loi de Finances. Dans la situation de l’acquisition d’actifs immobiliers, seul le cas où la garantie donnée par l’actionnaire est limitée aux titres de la société emprunteuse permet d’échapper aux règles de sous-capitalisation», indique Pierre Appremont, associé au cabinet d’avocats Wragge & Co.

Autre coup dur pour la profession, les nouvelles dispositions entrent en vigueur pour l’exercice clos au 31 décembre 2010 et concernent donc tous les prêts quelle que soit leur date de commencement. «Les nombreuses transactions sur des portefeuilles immobiliers qui ont eu lieu entre 2006 et début 2008 sont concernées, souligne Pierre Appremont. L’impact sera d’autant plus lourd pour les investisseurs immobiliers que les structures deviennent généralement bénéficiaires au bout de trois à quatre ans, une fois les frais d’acquisition absorbés. Du coup, elles devront payer des impôts plus importants». Seule une intervention de l’administration fiscale permettrait de réduire l’impact de la nouvelle loi pour les investisseurs immobiliers.