Le Crédit Agricole prévoit un retournement du marché immobilier français en 2012

Déjà visible dans plusieurs régions, la baisse des prix de l’immobilier en France se généralisera en 2012. Dans sa dernière étude, la recherche économique du Crédit Agricole prévoit une baisse de 5% à 6% des prix dans l’ancien l’an prochain, après une hausse de 4% en 2011.

«Un effondrement du marché est toutefois peu probable, indique Olivier Eluère, économiste de la banque. Le marché français n’est pas dans un schéma de bulle immobilière spéculative / bulle du crédit, les facteurs de soutien structurels continuent à jouer et l’effet valeur refuge devrait demeurer présent.»

L’économiste estime tout de même à 25% en moyenne la surévaluation des prix de l’ancien début 2011, une proportion qui grimpe même à 35% à Paris, au vu du taux d’effort des acquéreurs (charge de remboursement annuelle sur les revenus). Or, la baisse des taux de crédit, qui permettait de contenir l’effort de remboursement, devient inopérante. Le taux moyen pour un prêt à taux fixe était de 3,99% en août contre 3,41% en décembre 2010, et Olivier Eluère note un resserrement des conditions d’octroi au troisième trimestre, «en raison des contraintes de financement des banques et du fléchissement de la demande». Limité, ce resserrement «pourrait passer par une légère hausse des taux et un raccourcissement des maturités».

La production de crédit à l’habitat décélère déjà rapidement. Sur douze mois, sa croissance à fin août reste élevée (+28%), mais en net recul par rapport aux +77% touchés fin 2010. Le taux de croissance trimestriel annualisé des encours est passé quant à lui de 8,3% à 5,7% entre juillet et septembre, selon les statistiques Banque de France.

Outre le resserrement du crédit, d’autres facteurs devraient peser sur les prix. La croissance dégradée en 2012, qu’accompagne une remontée du chômage. Mais aussi le resserrement budgétaire qui va amputer les niches fiscales dont bénéficie le secteur. La fiscalisation plus forte des plus-values sur la résidence secondaire pourrait freiner les candidats à l’achat locatif. La réduction de l’avantage fiscal du dispositif Scellier pèsera pour sa part sur les ventes de logements neufs, qui sont déjà en repli de 20% sur un an. «Les investisseurs, qui totalisaient les deux tiers du marché neuf promoteurs en 2009-2010, deviennent moins nombreux et plus hésitants», souligne Olivier Eluère.