L’appétit des institutionnels pour la dette immobilière est appelé à se renforcer

Alors que les établissements de crédit, en panne de liquidités ont tendance à réduire leur exposition sur le marché du financement immobilier, d’autres acteurs comme les compagnies d’assurances et les fonds de dette prennent en partie le relais.

La présence de ces prêteurs alternatifs sur le segment de la dette immobilière reste embryonnaire en Europe mais est appelée à croître fortement au cours des prochaines années selon les professionnels du secteur. Aux Etats-Unis, près de la moitié des financements immobiliers sont d’origine non bancaire majoritairement en provenance du secteur de l’assurance tandis qu’en Europe, le marché est traditionnellement dominé par les banques.

«La part de marché de ces prêteurs alternatifs devrait représenter plus de 20% des encours d’ici à 2020 en France et en Europe contre à peine 5% aujourd’hui. La dette immobilière représente une réelle opportunité de marché pour les investisseurs institutionnels», a expliqué Bertrand Carrez, le directeur des financements structurés à La Française Real Estate Manager lors d’une conférence organisée par le cabinet d’avocats Herbert Smith Freehills.

La capacité de prêts des banques au secteur immobilier s’est réduite de près de moitié depuis l’éclatement de la crise financière en 2007. A l’inverse, la demande de crédit ne faiblit pas, les investisseurs immobiliers (foncières, fonds, institutionnels) faisant face à d’importantes échéances de refinancement entre 2012 et 2015. Sur cette période, le défaut de capacité de financement («financing gap») du secteur bancaire est estimé à environ 20 milliards d’euros en France. «Cette situation de sous-offre crée de nombreuses opportunités pour les prêteurs alternatifs à la fois en terme de prix et de qualité des dossiers», souligne Bertrand Carrez.

Malgré les incertitudes liées au contexte réglementaire mouvant, Bâle 3 et Solvabilité 2 n’étant pas encore formellement entrées en vigueur, «la réglementation actuelle permet avec prudence à des acteurs autres que des établissements de crédit d’intervenir directement ou indirectement sur le marché du financement immobilier», souligne Eric Fiszelson, associé chez Herbert Smith Freehills. Il évoque les différentes voies possibles : le prêt, l’émission obligataire ou la souscription de parts de FCT (fonds commun de titrisation).