La Suisse repasse à l’action pour contrer le boom du secteur immobilier

Le gouvernement suisse repasse à l’action pour tenter de contrer la hausse des prix de l’immobilier. Sur les conseils de la Banque nationale suisse (BNS), le Conseil fédéral a décidé d’augmenter les niveaux de fonds propres que les banques doivent détenir en face de leurs prêts hypothécaires.

Le Conseil avait décidé d’imposer un volant anticyclique de fonds propres il y a un peu moins d’un an, en février dernier. Initialement fixé à 1% des prêts hypothécaires servant à financer l’immobilier résidentiel, pondérés par le risque, il est désormais doublé à 2% (soit à 50 pb en dessous de son niveau maximum). Les banques ont jusqu’au 30 juin prochain pour respecter ces nouvelles obligations.

L’immigation, la situation économique suisse relativement favorable ainsi que des taux très bas ont fait monter les prix des logements de près 75% en dix ans selon l’indice Fahrländer Partner. La BNS assure qu’en 2013 les volumes de prêts hypothécaires et la hausse des prix ont ralenti. Cependant, «ni l’activation du volant anticyclique de fonds propres ni les mesures prises par ailleurs – entre autres, la révision des directives d’autoréglementation – n’ont suffi à empêcher que le risque d’une forte correction sur les marchés hypothécaire et immobilier ne s’intensifie». La correction pourrait être d’autant plus sévère que «les prix dépassent les niveaux justifiés par les fondamentaux et que la hausse potentielle des taux d’intérêt est forte», notait la BNS en 2013.

Comme l’an dernier, les banques ont mal accueilli le renforcement de leurs exigences en fonds propres. L’association des banquiers suisses reconnaît «des tendances de surchauffe ponctuelles» dans l’immobilier. Elle se dit toutefois «convaincue qu’il ne s’agit pas d’un moyen efficace pour piloter les prix de l’immobilier» et aurait préféré que les autorités laissent l’autoréglementation «déployer pleinement ses effets».

Les analystes de CreditSight estiment pourtant que le doublement du volant va avoir un «effet minimal» sur les ratios de capital des banques. Selon eux, l’imposition d’un volant a obligé Credit Suisse et UBS à augmenter leur ratio tier 1 de respectivement 5 et 7 points de base seulement (145 et 149 millions de francs). Fitch souligne que les banques régionales et coopératives devraient être les plus affectées. L’agence estime en tous cas que cette mesure devrait permettre d’éviter une bulle immobilière.