Blackstone achète du temps pour réussir sa sortie d’EOP

Blackstone gagne du temps. La société d’investissement aurait trouvé un accord pour restructurer les 7 milliards de dollars de dette qu’il lui reste du rachat en 2007 de la société immobilière de Sam Zell, Equity Office Properties Trust (EOP). La transaction devrait être finalisée d’ici la fin de l’année et prévoit d’allonger la maturité de la dette d’EOP de 2 ans (de 2012 à 2014). En contrepartie, Blackstone s’engage à rembourser 10% du montant total de la dette et à relever d’un point le taux d’intérêt payé.

Les 7 milliards de dollars de dette dont Blackstone a hérité en rachetant les 149 actifs immobiliers qui composent le portefeuille d’EOP comprennent 4,9 milliards de prêts hypothécaires commerciaux qui ont été rassemblés, titrisés et mis sur le marché sous forme de CMBS (commercial mortgage-backed securities), mais aussi 2,1 milliards de crédits «mezzanine», utilisés pour faire le lien entre les premiers crédits hypothécaires et les actions.

Le moins que l’on puisse dire est que le calendrier de l’achat de la société immobilière en 2007 pour un montant de 39 milliards de dollars (dette incluse) n’a pas été optimal pour Blackstone. Les prix de l’immobilier ont depuis baissé de plus de 40%. La société de private equity avait néanmoins pris le soin de se délester opportunément d’environ 30 milliards de dollars d’actifs immédiatement après l’acquisition afin d’augmenter sa trésorerie et réduire ses besoins de financement.

Si les actifs immobiliers dégagent assez de revenus pour faire face au service de la totalité de la dette des investisseurs, leur valeur a vraisemblablement subi une sévère décote. Alan Todd, analyste immobilier chez JPMorgan Chase, estime même que «si les marchés financiers poursuivent leur normalisation, il existe une bonne chance que l’allongement de la maturité profite aux investisseurs».

Cela laisse en tous cas plus de temps à Blackstone pour réfléchir à une stratégie de sortie de son portefeuille d’actifs restant. Le Wall Street Journal évoque ainsi une possible IPO de l’ensemble du portefeuille (dont l’immeuble du MetLife à Manhattan d’une valeur d’1 milliard), ou une cession à des fonds souverains ou à des sociétés d’investissement qui souhaiteraient profiter de la faiblesse actuelle des prix.