L’immobilier résidentiel allemand suscite toujours autant de convoitises

Deutsche Wohnen confirme son statut de consolidateur de l’immobilier allemand. Il a annoncé dimanche avoir fait une offre de 980 millions d’euros aux actionnaires de Conwert, un acteur autrichien qui concentre en Allemagne près de 80% de son portefeuille (31.000 actifs valorisés 2,8 milliards d’euros). Il leur propose 11,5 euros comptant par action, soit une prime de 4,8% par rapport au cours de fermeture vendredi et de 21,5% par rapport au prix moyen pondéré des six derniers mois.

Les détenteurs d’obligations convertibles font aussi l’objet d’une offre. La transaction sera en partie financée par un prêt relais de 900 millions d’euros.

L’offre doit réunir l’approbation d’actionnaires représentant au moins la moitié des actions plus une pour être confirmée. La fondation de la famille Haselsteiner a l’intention de vendre 19% du capital de Conwert et d’en conserver 5,1%. La famille Ehlerding va elle vendre l’intégralité de ses parts, soit 6,6%.

Le prix est jugé «juste» par de nombreux analystes. Le broker Baader-Helvea justifie la valorisation compte-tenu du fait que Conwert est en restructuration. La société a affiché une perte de 23 millions d’euros au 30 septembre 2014 en raison de swaps de taux d’intérêt défavorables et de la dépréciation d’actifs en Europe centrale. «La moitié seulement du portefeuille de Conwert est essentielle à Deutsche Wohnen», ajoute Exane BNP Paribas. La vente de l’activité d’immobilier commercial de Conwert – prévue en cas de succès – est un autre facteur de risque pesant sur l’intégration.

Certains actionnaires minoritaires ne partagent pas cet avis. Petrus Advisers, qui détient 6,7% de Conwert, parle d’«erreur». Cube Invest (1,5% de participation) estime que l’offre «ne représente en aucune manière la juste valeur et ne prend pas en compte ni d’importants actifs sous-jacents, ni de prime stratégique».

Si l’issue de l’opération demeure incertaine, celle-ci confirme la vigueur de la concentration des acteurs de l’immobilier résidentiel allemand, dont D. Annington et D. Wohnen, respectivement premier (avec 21 milliards d’euros d’actifs) et deuxième (près de 9 milliards), sont les principaux animateurs. D. Wohnen a acquis GSW Immobilien (3,3 milliards d’euros d’actifs, pour 1,7 milliard d’euros) en 2013. L’année dernière, son rival s’est offert coup sur coup Vitus Immobilien et DeWAG en avril (pour 2,4 milliards), puis Gagfah en décembre (pour 3,9 milliards), qui lui a permis de distancer son rival.