AEW joue le retour des institutionnels vers l’immobilier résidentiel

Les investisseurs institutionnels sont-ils prêts à revenir sur l’immobilier résidentiel ? La baisse des taux de rendements obligataires rend celui-ci plus attractif. Filiale de Natixis, AEW a ainsi attiré des engagements de 100 millions d’euros pour son nouveau fonds dédié exclusivement aux actifs résidentiels core dans les principales villes françaises, Residys. Le groupe SNI avait lancé il y a deux ans avec succès un fonds dédié au logement intermédiaire, qui bénéficie d’avantages fiscaux, mais «à ma connaissance il s’agit du premier fonds de la place avec une telle diversité d’actifs résidentiels», indique Stéphane Sebban, gérant de Residys.

Investi sur le long terme, avec une maturité de 20 ans, le fonds vise un bouclage final à 400 millions d’euros d’ici 12 à 18 mois, ce qui lui offrirait une capacité totale d’investissement d’environ 650 millions, compte tenu d’un ratio loan-to-value de 40%. Pour l’heure, des assureurs vie français ont abondé le fonds, dont Natixis Assurances, mais des sociétés étrangères ont fait part de leur intérêt. La stratégie d’investissement se décompose entre l’achat d’immeubles (existants et en vente en état futur d’achèvement), qui représenteront 75% du portefeuille, dont un tiers en logements intermédiaires, et «une poche de diversification en résidentiel géré», soit des résidences seniors déjà exploitées, pour environ 25%. L’objectif de rendement courant a été fixé à 4% avec l’effet de levier.

Dans un contexte de faiblesse historique des taux d’intérêts, notamment pour l’OAT, la prime de risque n’a jamais été aussi élevée et explique l’intérêt retrouvé des investisseurs, souligne Stéphane Sebban. «Cette classe d’actifs offre un taux stable sur du long terme», ajoute-t-il, avec un profil de risque attractif compte tenu de taux de rendement pouvant descendre sous les 3% pour les bureaux prime à Paris. Le fonds investira uniquement dans les zones en tension, notamment Paris, Marseille ou Bordeaux, «où le risque locatif est le plus faible». Residys profitera par ailleurs de son horizon de temps long pour se positionner autour de certaines gares du Grand Paris.

L’équipe de gestion pourra s’appuyer sur l’expertise développée par AEW, avec plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs résidentiels sous gestion, et sur Sébastien Znaty, arrivé courant 2016 pour prendre en charge le résidentiel, après avoir passé dix ans chez CBRE Global Investors.