Médicis externalise la gestion de ses actifs immobiliers via un OPCI

Médicis revoit son mode de gestion. La mutuelle retraite pour travailleurs indépendants a décidé de transférer ses 200 millions d’euros d’actifs immobiliers dans un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) afin d’améliorer leur rendement. C’est Corum AM, société indépendante agréée en avril et fondée par Frédéric Puzin, ancien président d’Uffi Ream, qui a été retenue pour gérer cet OPCI.

«La gestion en direct de nos immeubles avait toujours du mal à s’adapter aux contraintes de pilotage et en même temps il y avait aussi certaines dispositions comptables qui nous étaient défavorables, notamment les amortissements», explique Christophe Cuvelier, directeur général adjoint de Médicis, dont les encours sous gestion s'élèvent à 2,5 milliards d’euros. En transférant ses actifs dans un OPCI, de statut «Sppicav RFA SEL» (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, à règles de fonctionnement allégées, sans effet de levier), la mutuelle n’a plus à supporter les amortissements que lui imposent les règles comptables et qui divisaient «quasiment par deux» le rendement locatif de la quinzaine d’immeubles qu’elle détient. «Les règles comptables qui s’appliquaient à la mutuelle ne s’appliquent pas à l’OPCI. On a choisi de ne pas mettre en œuvre d’amortissements dans cet OPCI», précise Frédéric Puzin.

Corum AM soumettra ses propositions d’investissement au conseil d’administration de l’OPCI dont les cinq membres sont tous de Médicis. «Nous commençons cette année à réaliser un programme d’investissement d’une trentaine de millions d’euros qui devrait se poursuivre dans les années à venir, permettant ainsi une croissance régulière de ce patrimoine», prévoit Frédéric Puzin.

Alors que les avantages fiscaux de l’OPCI conduisent cette année de nombreux institutionnels à externaliser leurs actifs immobiliers, la mutuelle assure le faire dans un objectif de retraite. La cession d’immeubles à un OPCI ou à une SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) permet en effet de bénéficier d’une taxation sur les plus-values de cession de 19% au lieu de 33,3%. Une faveur qui, après avoir été prorogée plusieurs fois, prendra fin en 2012.

Or, «l’activité particulière de gestion de régimes de retraite cantonnés confère à Médicis un cadre fiscal spécifique qui neutralise du point de vue de l’impôt sur les sociétés toutes les opérations réalisées au sein des cantons gérés», souligne Christophe Cuvelier. La dizaine de millions de plus-values dégagées par l’apport d’immeubles à l’OPCI est donc restée au sein du canton.