Les foncières françaises pourraient accroître leur endettement

Les foncières peuvent se féliciter de leurs performances du premier semestre. En particulier, les acteurs des centres commerciaux qui réalisent ou égalent leur meilleur score de croissance depuis trois ans, avec une hausse moyenne de loyers de 3,1% (à périmètre constant et hors indexation) pour les trois premiers opérateurs français (Unibail-Rodamco, Klépierre et Mercialys), constate Invest Securities.

Dans les bureaux, la reprise n’est toujours pas à l’ordre du jour. Ces foncières enregistrent en moyenne une baisse de 1,6% de leurs loyers au premier semestre. Seuls trois acteurs affichent une hausse grâce à leur positionnement: +5,7% pour Foncière Lyonnaise, +10,5% pour Immobilière Dassault et +0,9% pour Foncière des Régions. En revanche, «l’embellie du marché de la promotion se confirme, tant par le rebond des réservations de logement que par le maintien des marges», note Invest Securities.

Ces performances semestrielles ont notamment été soutenues par l’amélioration du profil de la dette. Entre 2014 et le premier semestre 2015, le coût de la dette a baissé en moyenne de 26 points de base à 2,93% sur l’échantillon de vingt valeurs retenu par Invest Securities. Unibail-Rodamco a même atteint un plus bas historique de 2,30%. La maturité moyenne passe de 5,2 à 5,4 ans. Tandis que le ratio d’endettement (LTV) baisse de 44,1% à 43,4%. Dans ce contexte, «les foncières au levier inférieur à 40%, voire 35%, auraient même plutôt intérêt à accroître leur endettement afin d’augmenter l’effet de levier, les valeurs d’actifs étant, en outre, toujours positivement orientées», note Invest Securities. Toutefois, avant même la crise chinoise, le marché a commencé à se durcir. Gecina avait émis 500 millions à 10 ans en janvier à 1,50%, mais a dû payer 2% en juin pour une émission du même montant à 9 ans.

Conséquence de ces conditions favorables et signe de leur confiance, cinq sociétés (Unibail-Rodamco, Gecina, Klépierre, Mercialys et Argan) ont relevé leurs prévisions pour 2015, quatre (Altarea Cogedim, Foncière des Régions, Société de la Tour Eiffel, et Foncière de Paris) les ont confirmées, tandis qu’Icade fait preuve de plus de prudence qu’en début d’année.

Par ailleurs, l’entrée en vigueur d’Ifric 21 ne permet plus de lisser le paiement des taxes foncières. Cette norme «va pénaliser les premiers trimestres et va désormais brouiller la lisibilité des comptes», regrette Invest Securities.

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