Les fonds de pension néerlandais, nordiques ou britanniques montrent un véritable appétit pour le logement résidentiel. Les investisseurs français, beaucoup moins. Ils ont longtemps surpondéré l’immobilier tertiaire. Mais le ton change à en croire les invités du Forum Immobilier et Finance organisé par L’Agefi, mercredi 8 octobre.

Les reproches habituellement attribués au logement concernant sa performance moindre, la législation contraignante et les rapports déséquilibrés entre bailleurs et locataires sont aujourd’hui relativisés. «Nous avons réalisé une simulation pour le compte d’un investisseur en remplaçant dans son portefeuille sur les vingt années passées son allocation de 30% de bureaux par du résidentiel. En prenant en compte le rendement en capital, on obtient le même rendement global avec une volatilité réduite de 30%», observe Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (l’IEIF).

Un marché qui attend ses investisseurs

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La Caisse de retraite du personnel naviguant de l’aéronautique civile (CRPN), gros investisseur immobilier avec une poche représentant 25% des encours, accorde une part importante au résidentiel, à parité avec le bureau. Ce choix de longue date se révèle payant. «Le résidentiel offre un bon rendement ajusté du risque avec une faible volatilité. Sur vingt ans, la performance ‘Total Return’ avoisine les 7%», apprécie Jérôme Delaunay, responsable par intérim de l’immobilier de la caisse.

Là où le bureau peut rencontrer une faible demande et de la vacance, le résidentiel fait face à une pénurie structurelle. En outre, «la seule classe d’actifs qui a une superficie significative pouvant remplacer le bureau et offrir de la diversification, c’est le résidentiel !», lance Christian de Kerangal.

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CNP Assurances a porté la part de logements à 25% de ses encours immobiliers contre 50 à 55% pour le bureau. L’investissement total en immobilier représente 18 milliards d’euros, rappelle Minna Merilainen, responsable de ce segment chez l’assureur. CNP Assurances cherche à répondre au besoin de logement, notamment pour le marché intermédiaire, tout en remplissant son rôle d’investisseur responsable. AG2R La Mondiale a construit sa stratégie sur le tertiaire. Mais, le groupe évolue. «Nous croyons beaucoup au logement. Nous sommes en train de réaliser une opération en région parisienne, ainsi qu’une opération dans le commerce», dévoile Xavier Pelton, directeur de l’immobilier. Le groupe de protection sociale envisage des détentions plus courtes que par le passé.

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Le succès des résidences gérées ?

La diversification passe aussi par les résidences gérées, notamment étudiantes. Les rendements sont attrayants, de 5 à 6%, et la TVA est récupérable. Mais les investisseurs du Forum se méfient d’un effet de mode, fréquent dans l’immobilier. Le nombre de bacheliers devrait diminuer dans les années à venir et il n’est pas certain que Paris conserve son attractivité auprès des étudiants étrangers.

Les résidences seniors, quant à elles, devraient aussi connaitre de grands bouleversements démographiques, plus positifs sur le long terme. Mais il ne faut pas partir trop tôt, indiquent les investisseurs. La génération des baby-boomers n’atteint pas encore l’âge qui les pousserait à quitter leur maison. AG2R La Mondiale, actionnaire majoritaire d’Ægide-Domitys, numéro un des résidences seniors, traverse une période difficile dans ce secteur. Mais, le marché est devant. «A court terme, c’est la résidence étudiante qui donne raison, à long terme, je plaide pour le logement senior accompagné de services pour le bien-vieillir», avance Xavier Pelton.

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Ces résidences gérées, auxquelles s’ajoute l’habitat partagé ou «co-living», laissent d’autres investisseurs plus sceptiques quant aux risques des modèles d’exploitation, aux coûts élevés des services pour des retraités moyens, ou l’intégration d’un mode de vie anglo-saxon. CNP Assurances reste à l’écart de ces investissements en direct.

Les lignes d’allocation pourraient donc évoluer dans les années à venir. Le marché du bureau risque d’être en surcapacités et se réduire dans les portefeuilles d’actifs. «On a continué à construire 44 mètres carrés par nouvel emploi de bureau entre 2010 et 2020, malgré le ralentissement de la croissance de la population active. A cela s’est ajouté le télétravail», décrit Christian de Kerangal.

La cible d’allocation dans le tertiaire pourrait se réduire, passant d’une moyenne de 53% aujourd’hui à 30-40% dans les prochaines années, selon l’IEIF. Les arbitrages ont commencé. Les meilleurs territoires, les meilleures zones de services, les meilleures qualités d’immeubles sont recherchées et valorisées. «Nous sommes investis en direct dans le centre-ville de Paris, de Munich, de Milan et ça fonctionne très bien. La demande est là. Les immeubles sont bien remplis. Une partie de marché du bureau ne pose pas de problème», partage Minna Merilainen chez CNP Assurances. Et de conclure «Il ne faut pas céder à un ‘bureau bashing’!»