Le futur du bureau se restreint-il au quartier central des affaires ?

Bonne localisation, services et espaces collaboratifs de haute qualité et engagement en matière d’ESG sont les piliers du nouveau modèle de bureau. La résilience du QCA le rend très attractif pour les investisseurs.

• L’immobilier de bureau est en pleine mutation. Comment a évolué la demande ?
  

Samy Bchir:

Le marché des bureaux est en train de se réinventer, poussé par les évolutions des modes de travail et les nouvelles attentes des locataires et investisseurs depuis la pandémie. L’impact des changements est particulièrement fort à Paris et en Île-de-France.

Les entreprises ont, pour une bonne partie d’entre elles, commencé à revoir leur stratégie immobilière et procèdent de plus en plus à une optimisation des coûts, une réduction des surfaces, en lien avec le développement du télétravail. Cela les conduit à privilégier la flexibilité et la qualité intrinsèque des immeubles et à choisir des emplacements plus centraux. De plus, le bureau est également devenu plus que jamais un espace de créativité, d’innovation et d’osmose. Enfin, les entreprises n’échappent plus au défi climatique.

Il en résulte une rareté de l’offre « grade A » disponible dans le quartier central des affaires (QCA), alors qu’en parallèle le taux de vacance atteint des plus hauts historiques dans certains sous-marchés en périphérie.

Pour nous, le nouveau modèle de bureau doit donc intégrer 3 éléments essentiels : une bonne localisation, des services et espaces collaboratifs de haute qualité et un engagement en matière d’ESG.

• Quelle est, d’après vous, la clé de l’attractivité du quartier central des affaires (QCA) ?
  

Mohamad Abouchalbak :

La clé de l’attractivité du QCA réside dans son accessibilité optimale, l’agrément de son environnement, la diversité des activités culturelles et commerciales qu’il propose, ainsi que la concentration d’entreprises à haute valeur ajoutée. Ensemble, ces éléments créent un environnement dynamique qui favorise la croissance économique des entreprises, la collaboration professionnelle et le bien-être des employés, renforçant ainsi son attrait en termes de recrutement et de fidélisation des talents.

Côtés investisseurs, le QCA est également très attractif, compte tenu de l’offre limitée et de la résilience prouvée de ce sous-marché. Pour SFO Capital Partners, le QCA est une cible privilégiée, dans la mesure où la demande locative est très solide et que l’offre qualitative répondant notamment aux derniers standards ESG est quasiment inexistante. Ainsi, la stratégie principale consiste à réhabiliter des immeubles anciens à fort potentiel, idéalement situés en vue de créer des espaces de travail et de vie qui répondent aux besoins émergents des utilisateurs, tout en minimisant leur empreinte carbone.

En effet, en 2019, nous avons conclu l’achat, en partenariat avec Sienna IM, du 17 Avenue Hoche. La cession à un fonds de pension allemand survient à un prix record seulement deux ans et demi après l’acquisition, suite à un repositionnement stratégique de l’immeuble doté des certifications énergétiques BREEAM Good et BBC Rénovation.

• La tendance est-elle différente dans les autres villes européennes ?
  

Samy Bchir : De Madrid à Londres, les entreprises ont dû faire face pendant les trois dernières années à la réticence de certains collaborateurs à revenir au bureau. Ce phénomène s’est accentué dans les sous-marchés décentrés et dans les villes avec une faible diversité d’utilisateurs de bureau et une faible densité résidentielle. Des villes telles que Munich, Paris ou Amsterdam bénéficient de taux de retour au bureau deux fois plus élevés, comparés à ceux de Francfort ou Londres.

Dans ce contexte, nous privilégions des villes offrant une forte mixité et un tissu économique diversifié, tout étant intransigeants sur les localisations.

• Comment faire face à la demande des utilisateurs compte tenu des contraintes de Paris ?
  

Mohamad Abouchalbak :

Si Paris présente tous les atouts pour séduire utilisateurs et investisseurs, la mairie de Paris, dans le cadre de son nouveau Plan Local d’Urbanisme bioclimatique, a été assez « innovante » dans les solutions trouvées pour augmenter la part de logements au détriment des bureaux. C’est une véritable épée de Damoclès au-dessus des investisseurs dans la capitale, car les conséquences de ces changements sur les valorisations des actifs de bureau sont encore floues et potentiellement binaires.

Le taux de vacance dans Paris intramuros étant déjà très bas, signe d’une demande très forte qui peine à trouver les offres correspondantes, les nouvelles dispositions du PLU bioclimatique risquent d’engendrer une pénurie encore plus forte d’offre qualitative de bureaux, entraînant, par ricochet, une pression à la hausse des loyers. Dans la pratique, les loyers atteignent des niveaux records (plus de 1 100€/m² pour un immeuble « flagship »), ce qui va de pair avec des attentes et une exigence renforcées de la part des utilisateurs.

Bien que la réduction des surfaces de bureau fasse partie de la stratégie de bon nombre d’entreprises, celle-ci ne représente que rarement plus de 30% des surfaces. La demande sera belle et bien toujours là, mais nous sommes conscients que les loyers pratiqués dans Paris et particulièrement dans le QCA ne peuvent s’adresser qu’à une certaine catégorie d’utilisateurs. Nous estimons que l’effet déjà constaté avant la crise sanitaire, à savoir une extension naturelle du QCA vers l’Est parisien et à l’Ouest, va se renforcer. Nous jugeons que des villes telles que Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret sont très intéressantes, dans la mesure où elles présentent moins de contraintes, mais bénéficient d’une très bonne qualité de vie et d’une excellente accessibilité.

• Auriez-vous un exemple concret qui illustre ces tendances ?
  

Samy Bchir : La restructuration en cours de l’immeuble situé au 18, rue de l’Amiral Hamelin, dans le QCA, en est un parfait exemple. C’est une opération emblématique que nous menons à bien dans le quartier central des affaires, en partenariat avec SFO Capital Partners.

Dans le cadre de ce projet unique, notre vision est d’offrir aux futurs occupants bien plus que la seule élégance de cet hôtel particulier datant de 1895. Nous souhaitons leur fournir un ensemble de prestations haut de gamme, créant ainsi un cadre de travail moderne, qui permet de stimuler les talents et qui sert de flagship pour l’image de l’entreprise.

Dans ce projet, où nous visons les plus hauts standards d’excellence, nous collaborons avec des partenaires de talent, notamment le cabinet Axel Schoenert, qui a su repenser l’immeuble de manière à le rendre contemporain et flexible.

Le projet a été conçu de manière à sublimer les espaces végétalisés, tel que la création d’une serre verticale et la revalorisation des terrasses existantes qui deviennent végétalisées. De plus, tout a été pensé pour amener nature et lumière naturelle dans les différents niveaux et générer des espaces de travail qualitatifs.

Nous nous inscrivons également dans une démarche écologique et le projet vise les certifications suivantes : Breeam Excellent, HQE Excellent, BBCA et Wired Score.

Ces étages offrent des espaces conçus comme des lieux flexibles, réversibles et lumineux : cafétéria, espace lounge, salle de fitness et des salles de réunions modulables etc.

Les travaux de restructurations permettront la remise en valeur des salons patrimoniaux situés au 1^er étage, tout en l’adaptant aux nouveaux standards des utilisateurs.
Ces espaces offrent un cadre prestigieux et unique pour les occupants.

Une serre végétale, conçue en plein cœur de l’immeuble, accompagne les occupants le long du parcours dans les étages de services.

L’une des trois terrasses aménagées et végétalisées, qui est située sur la partie arrière du bâtiment, est accessible directement depuis les bureaux et constitue un lieu privilégié d’échanges à ciel ouvert, permettant de contribuer au bien-être des occupants.