L’immobilier logistique, une classe d’actifs incontournable

« La classe d’actifs est devenue incontournable en cœur de portefeuille ou en poche de diversification. Il faut dire que ses propriétés d’actifs d’infrastructure offrent un accès incomparable à des mégatendances structurantes pour l’économie réelle », constate Olivier Ayadi, responsable acquisition du fonds Nao Logistics.

Pour illustrer ce propos, 23 % des volumes investis en immobilier, en 2022, ont été réalisés dans des actifs industriels (17 % en actifs logistiques, 6 % en parcs d’activités). Les investissements en bureaux, traditionnellement dominants en France, n’ont représenté que 50 %, alors qu’ils atteignaient régulièrement 70 % au cours des années 2010*.

En effet, les investisseurs achètent les perspectives de cette classe d’actifs à très long terme et la robustesse des fondamentaux qui la caractérise : notamment le déséquilibre offre-demande, comme l’illustre un taux de vacance très faible, soutenu par l’essor du e-commerce.

« L’économie réelle a basculé dans l’ère du numérique et le commerce en ligne en est sans doute l’expression la plus marquante. La demande traditionnelle reste par ailleurs dynamique, la grande distribution et la distribution spécialisée ont réinventé leur chaîne logistique. Les industriels souhaitent quant à eux augmenter leur stock de sécurité et relocaliser une partie de leur chaîne logistique depuis la crise du Covid », analyse Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique de Telamon.

Dans le top 3 des classes d’actifs immobilières

« Face au besoin conséquent en infrastructures des logisticiens, nous observons une vacance très faible (de l’ordre de 4 % en France) sur le marché de la location. Il existe une pression haussière inédite, à moyen- long terme, tant sur les prix des loyers que sur les valeurs de marché des actifs. Cette tension durable soutient une forte visibilité et offre une sécurité sur les rendements aux investisseurs » corrobore Yvan Gril, directeur investissement et asset management de Telamon.

À ce titre, la classe d’actifs est de plus en plus perçue comme une valeur refuge du fait de l’indexation des loyers à l’ILAT, indice qui s’adosse en partie sur l’inflation. Du fait, également, d’un profil rendement-risque relativement attrayant, couplé à une volatilité réduite, en comparaison avec d’autres segments.

« L’obsolescence d’un entrepôt logistique est moins rapide que celle d’un bureau, tandis que la rotation des locataires y est généralement moins forte, les occupants s’y installant en moyenne pour plus de 10 ans. Notons aussi que le poste ‘loyer’ d’un opérateur logistique représente en moyenne 5 % de ses dépenses totales, ce qui rend ce dernier relativement peu sensible à une augmentation de la valeur des loyers », souligne Yvan Gril.

En somme, la logistique s’est imposée durablement, en 2022, dans le top 3 des classes d’actifs immobiliers en France, en volumes de transactions.

« Pour dresser le profil de l’actif-type recherché par les investisseurs : le bâtiment de classe A est gage de sécurisation des rendements, car il est apprécié par différentes typologies d’utilisateurs du fait de ses standards de construction. Par conséquent, ce type d’actif est facile à louer et liquide lors d’une revente. Une certification environnementale de type Breeam very good et une localisation sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, qui représente 77 % de la demande en 2022, sont autant de critères attrayants » résume Olivier Ayadi.

En 2022, 75 % des investissements ont été réalisés par des acteurs étrangers, preuve, s’il en est, de l’attrait du marché domestique, alors que les investisseurs français sont encore trop peu présents.

Attention toutefois au puissant mouvement de valorisation observé en début d’année 2023, qui a réduit progressivement la prime de risque du segment logistique, face aux taux sans risque. Néanmoins, bien appréhendée,

la classe d’actifs reste très intéressante comparée à d’autres classes d’actifs institutionnalisées comme celle du bureau. Le succès de cette classe d’actifs dépendra de l’expertise de l’asset manager.

* Étude Les marchés immobiliers français bilan 2022 et perspectives 2023 de Knight Franck, JLL Keynote Industriel & Logistique 2023 BNP REIM Les marches de la logistique en France, des locaux d’activités en Île-de-France et de l’investis- sement en France – février 2023.

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