Une reprise contrariée par le retour des incertitudes

Si les investisseurs particuliers et les capitaux étrangers continuent de soutenir le marché, la reprise reste conditionnée au retour de la visibilité et de la confiance.

Fin 2025, les planètes semblaient bien alignées pour une reprise progressive du marché immobilier. Plusieurs indicateurs témoignaient d’un changement de dynamique encourageant. « Nous avions constaté une stabilisation voire une reprise des valeurs, marquant la fin de la correction des prix observée depuis quelques années », rapporte Vincent Lamotte, directeur général délégué de Perial Asset Management. Les flux confirmaient eux aussi ce mouvement de reprise, avec une progression de plus de 10 % des investissements en Europe en 2025 et un rebond de 30 % de la collecte brute des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Mais ces signaux prometteurs ont été rapidement remis en cause par une série d’événements survenus dès les premiers mois de 2026. « Le premier, c’est la lenteur du processus d’adoption de la loi de finances 2026, qui a été préjudiciable à certains fonds, en particulier les fonds à dominante fiscale, dont le développement a été temporairement freiné par ce contexte d’incertitude réglementaire », indique Vincent Lamotte. A cette situation s’est ajouté un choc géopolitique majeur avec le conflit en Iran. Les conséquences se sont fait sentir sur les taux d’intérêt et le risque d’inflation, dans un climat de forte volatilité. « Le taux swap 5 ans, qui constitue l’un des principaux indicateurs du coût du financement à moyen terme, est passé de 2,5 % fin 2025 à 2,8 % aujourd’hui, même si les taux longs n’ont pas fortement évolué », pointe Vincent Lamotte.

Pour Sébastien Chemouny, directeur général d’Ofi Invest Real Estate, l’impact de ce conflit est avant tout psychologique. « On a perdu confiance dans l’économie parce qu’on ne sait pas de quoi l’avenir sera fait en raison de cette guerre », estime-t-il. Il tempère en revanche les effets inflationnistes réels : « Les prix sont loin d’avoir monté en flèche et la situation est sans commune mesure avec 2022 où la moyenne européenne était à 8 %, avec quelques pays au-dessus des 15 % d’inflation, rappelle-t-il. Aujourd’hui, en France et en Europe, l’inflation est comprise entre 2 % et 3 % et demeure ciblée sur le pétrole et ses dérivés, sans diffusion au reste de l’économie à ce stade. » La Banque centrale européenne (BCE) a malgré tout réagi en relevant ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin dernier, et certains observateurs n’excluent pas de nouvelles hausses d’ici la fin de l’année.

Dans ce contexte, le rebond tant espéré du marché immobilier semble désormais plus incertain. « Une hausse des taux d’intérêt de la BCE de 25 points de base peut effectivement venir freiner la reprise constatée des valeurs, évalue Vincent Lamotte. Bien que nous ne disposions pas encore de retours consolidés de nos experts, il apparaît néanmoins souhaitable que les taux ne continuent pas à progresser dans les semaines à venir, afin de ne pas affaiblir une dynamique de reprise encore fragile. » Car un mouvement limité de la BCE n’aura pas nécessairement un impact très significatif sur le marché immobilier. « Le taux de rendement des actifs immobiliers prime à Paris évolue autour des 4-4,25 % depuis près de 18 mois, et ce indépendamment des fluctuations de l’OAT, souligne Sébastien Chemouny. Dans ce contexte, une variation de l’ordre de 25 points de base des taux directeurs de la BCE n’est pas de nature à modifier profondément la situation de marché. La situation serait différente s’il devait y avoir plusieurs hausses avant la fin d’année. »

D’autant que le marché est soutenu par les flux en provenance d’investisseurs étrangers, et ce malgré des primes de risques compressées. « Les investisseurs allemands, par exemple, y sont actifs car ils bénéficient d’un différentiel de rendement attractif : investir à environ 4 % à Paris face à un Bund allemand autour de 3 % crée une marge intéressante, d’autant que le marché parisien est profond, liquide et considéré comme une valeur sûre », poursuit Sébastien Chemouny. Un facteur porteur alors que le calendrier politique national – avec la construction du budget 2027 dès cet été et l’élection présidentielle à l’horizon – risque d’entretenir les tensions sur les marchés et de retarder le retour de la confiance auprès des investisseurs domestiques.

Autre élément positif : l’instabilité ambiante génère aussi des opportunités. « Ce manque de visibilité à long terme nous permet de saisir certaines opportunités à court terme que nous n’aurions probablement pas pu exploiter dans un contexte de consensus généralisé sur le marché immobilier », relève Vincent Lamotte. Celui-ci reste par ailleurs optimiste pour la suite : « Nous faisons face à une crise potentiellement passagère, chacun des acteurs impliqués ayant intérêt à un retour rapide à la stabilité, comme le démontre l’accord de paix signé mi-juin, souligne-t-il. Espérons que cette avancée permette de revenir à un fonctionnement plus normal. Dans cette perspective, 2026 devrait être une année de reprise de tendance, sans être pour autant une année de transformation profonde. »

Il convient toutefois de distinguer les comportements selon les profils d’investisseurs. « Les institutionnels sont largement absents du marché immobilier à l’heure actuelle, ce qui explique en grande partie la faiblesse des volumes d’investissement, alors que les investisseurs particuliers continuent d’y investir, comme en témoigne la progression de la collecte des SCPI au premier trimestre 2026 », observe Sébastien Chemouny. L’absence des premiers s’explique avant tout par une question d’allocation. Au cours du dernier cycle, qui s’est achevé fin 2021-début 2022, ces acteurs ont massivement chargé leurs bilans en immobilier. Leurs allocations se retrouvent aujourd’hui à des niveaux élevés, ce qui les empêche mécaniquement d’y investir davantage.

La collecte en provenance des ménages reste en revanche soutenue, portée par des investisseurs en quête de rendement, certains étant même disposés à accepter un niveau de risque plus élevé pour y parvenir. Les niveaux observés depuis l’an dernier, s’ils sont encourageants, sont toutefois loin des records du début des années 2020. « Les comportements d’investissement ont évolué, constate Vincent Lamotte. Là où les épargnants allouaient auparavant leur épargne sur quatre ou cinq SCPI ‘spécialisées’, ils n’en retiennent plus que deux aujourd’hui ‘diversifiées’, complétant leur allocation avec des produits structurés ou des exchange-traded funds (ETF). » Cette collecte est en outre concentrée sur une typologie de fonds bien précis : les SCPI diversifiées et investies en Europe.

ESG et immobilier : entre conviction de long terme et contrainte d’efficience

L’immobilier est un domaine où les enjeux ESG (environnement, social et gouvernance) sont importants et les investisseurs se sont emparés du sujet, notamment sous l’effet d’une réglementation de plus en plus stricte. Toutefois, le contexte met en évidence une tension : maintenir des stratégies ESG ambitieuses dans un contexte où les contraintes financières se renforcent et où la recherche de rendement redevient prioritaire. Pour Vincent Lamotte, l’ESG doit demeurer un socle structurel de la stratégie d’investissement : « Chez Perial AM, nous avons un ADN très porté sur l’extra-financier : le groupe Perial étant une entreprise à mission et certifiée B-CORP, nous avons toujours eu une stratégie d’investissement extrêmement responsable pour nos fonds, avec des critères extra-financiers exigeants. Un immeuble qui propose 10 % de rendement mais qui n’est pas cohérent avec notre stratégie ESG, nous ne l’achetons pas, parce que nous savons que, à terme, son rendement va se dégrader et que sa liquidité à la revente sera complexe. »

Une exigence dans laquelle il faut réussir à embarquer les investisseurs surtout « grand public ». Pour cela, la société de gestion met en avant l’apport d’une bonne gestion ESG. « Quand les investissements et les travaux sont faits intelligemment, ils permettent notamment d’économiser des charges au locataire et au propriétaire, et de générer un surloyer, ce qui crée une valeur verte. Cela peut compenser de légères pertes de valeur sur certains immeubles », évoque Vincent Lamotte. Au-delà du rendement, il insiste sur un enjeu de liquidité future. « Avec le décret tertiaire et le décret BACS, si vous n’avez pas fait un minimum de travaux dans vos immeubles, vous allez être très gênés pour les revendre au niveau de prix attendu », souligne-t-il.

Dans un contexte de marché moins porteur, cette approche devient toutefois plus difficile à défendre. Les conditions financières ont en effet profondément changé depuis quelques années. « En 2021, les spreads dépassaient 300 points de base, donc on pouvait se permettre de faire des dépenses pour améliorer l’ESG. Aujourd’hui, ils sont à 30 ou 40 points de base, donc on ne peut plus se permettre les mêmes niveaux de dépenses », compare Sébastien Chemouny. Il insiste sur une approche plus ciblée : « Nous sommes très actifs sur l’ESG bien sûr, mais dans l’ordre de priorités, il faut préserver la rentabilité. Donc nous privilégions des solutions efficientes. » Un enjeu d’efficacité partagé par Vincent Lamotte. « On concentre nos efforts sur les biens les plus qualitatifs, reconnaît-il. Il y a des immeubles sur lesquels on n’investit pas ou plus, parce qu’on considère que d’ici quelques années ils seront à transformer en profondeur. »