L’occupation des immeubles, levier décisif de performance des fonds

« Pour un investisseur institutionnel, l’immobilier tire selon nous sa valeur de deux caractéristiques essentielles : un rendement courant généralement supérieur à celui de l’OAT et sa capacité à constituer des réserves dans leur bilan, rappelle Sébastien Chemouny. Un patrimoine avec trop de vacance n’offre évidemment que peu d’intérêt pour un investisseur. » La performance locative est donc un enjeu central, ce qui suppose de sécuriser ses revenus locatifs. « La sélection des immeubles en SCPI repose sur un équilibre entre rendement, localisation, durée des baux et surtout solidité des locataires, abonde Vincent Lamotte. Or de plus en plus d’entreprises rencontrent des difficultés financières et allongent leurs délais de paiement. Cette évolution nous a conduits à renforcer nos équipes de gestion locative afin de préserver la qualité des flux locatifs et les encaissements et d’anticiper les risques lors des renouvellements de bail. »

Pour lutter contre la vacance, il faut aussi être en mesure de proposer des biens adaptés aux attentes des locataires. « Pour relouer un actif, il faut le rénover et le transformer pour l’adapter aux bons usages et aux nouveaux besoins de locataires qui commencent à intégrer l’arrivée de l’IA dans leurs métiers », indique Vincent Lamotte. L’exemple le plus marquant concerne l’évolution des espaces de travail : « Aujourd’hui, il nous faut beaucoup plus d’espaces collaboratifs dans un immeuble de bureaux qu’avant, cite Sébastien Chemouny. Il y a vingt ou trente ans, on avait essentiellement des bureaux individuels. Aujourd’hui, on a besoin de beaucoup plus de parties collaboratives, donc d’espaces communs, que d’espaces privatifs. »

Face à un marché francilien marqué par une offre abondante de bureaux, il est aussi nécessaire de consentir des efforts financiers et d’adopter une approche pragmatique. « Il faut agir concrètement lorsqu’on a des immeubles vacants : maîtriser les charges, les réduire lorsque c’est possible et tout mettre en œuvre pour relouer les surfaces, soumet Sébastien Chemouny. Cela exige avant tout du pragmatisme : savoir s’adapter et ajuster ses pratiques en permanence. Le marché n’est plus celui d’il y a six mois, ni celui d’il y a cinq ans, et il sera probablement encore différent dans quelques mois. »

Dans le contexte actuel, les opérations de relocation sont particulièrement complexes, nécessitant à la fois des travaux et un important travail commercial auprès des locataires. « Il faut convaincre nos locataires de venir ou de rester, atteste Vincent Lamotte. Aujourd’hui, on se rend compte que tout prend plus de temps : les négociations sont plus longues, les autorisations sont plus longues à obtenir pour les transformations, dans un marché où les entreprises hésitent souvent à s’engager par manque de visibilité sur leur activité. Donc il y a un enjeu de temps qui est très important, que l’investisseur ne comprend pas toujours mais doit intégrer. » Pour faire ce travail, les équipes sont fortement mobilisées. « Ce qui différencie les bons asset managers du reste, ce sont les équipes : leur niveau d’implication, leur motivation, leur capacité à convaincre – d’un point de vue financier mais aussi de service – un locataire existant de rester », considère Sébastien Chemouny.