La commercialisation de logements neufs a repris quelques couleurs après un début d’année toujours difficile - En revanche, les mises en vente en chute libre pâtissent toujours de la prudence des promoteurs quant au risque de gonflement du stock.

Selon la 5ème édition de l’Observatoire BNP Paribas International Buyers, le marché des non-résidents, en nombre de transactions, enregistre une baisse de 29 % en 2012, poursuivant la tendance observée dès 2010. Cette baisse est surtout marquée sur la province (-32 %) alors que l’Ile-de-France résiste mieux (-4 %).

Le Décret n° 2013-718 du 2 août 2013 portant sur la communication des informations permettant l’appréciation de la valeur vénale des immeubles à des fins administratives ou fiscale a été publié le 7 août dernier au Journal officiel.

Selon l’indice Notaires-INSEE, les prix des logements anciens ont augmenté de 0,2 % au premier trimestre 2013 en France par rapport au trimestre précédent, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS). S’ils sont stables pour les appartements (-0,1%), ils augmentent de 0,4 % pour les maisons. Sur un an, les prix baissent de 1,5% : -1,2% pour les appartements et -1,8% pour les maisons.

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier son indice des prix logements neufs et anciens au premier trimestre. L’insee constate notamment une baisse de 0,8 % des prix des logements par rapport au trimestre précédent. Pour mémoire, cet indice s’obtient par la moyenne pondérée des deux indices suivants :

Les prix sont aujourd’hui toujours orientés à la baisse et les professionnels s’accordent à penser que cette tendance perdurera tout au long de l’année - Le volume des transactions dans l’immobilier ancien commence cependant à se redresser en province mais continue de diminuer à Paris.

Mobilier ancien, tableaux, porcelaines ou même vin : à l’instar d'un bien immobilier, les objets et œuvres d'art constituent un patrimoine - Sa valeur fluctue, il faut l'assurer, le partager équitablement entre des héritiers... Et donc, avant toute chose, le faire estimer par des spécialistes des inventaires.

A l’occasion des « 24 h du bâtiment » organisé le 14 juin dernier, François Hollande a concédé qu’il fallait davantage orienter l’épargne vers l’investissement et rendre le placement en immobilier plus attractif, constatant que le dispositif Duflot n’était vraisemblablement pas suffisant. Il prévoit donc une incitation portant sur la TVA pour les institutionnels en faveur du logement intermédiaire. «Pour concilier les intérêts des promoteurs, des constructeurs et des épargnants, un cadre fiscal sera défini pour encourager l’acquisition de logements par les investisseurs institutionnels. Il y aura pour ce logement intermédiaire une baisse du taux de TVA à 10%, de façon à ce qu’il y ait un encouragement sérieux à l’investissement dans ce secteur».

Basé sur 16.000 opérations en moyenne par mois, l’Observatoire Crédit Logement / CSA a noté une nouvelle baisse des taux moyens de crédit immobilier de 3.00% en avril à 2,97% pour le mois de mai. Selon l’organisme, cela constitue un plus bas historique pour la moyenne des taux. Le détail par durée de remboursement n’est pas précisé. Dans l’ancien la baisse est plus marquée (à 2,96 % contre 3 % en avril), alors que dans le neuf, les taux se sont appréciés (à 3,04 % contre 3 % en avril).

Le baromètre des taux Immoprêt de mai 2013remarque que la baisse continue, pour toutes les régions de France. Les effets conjugués de la baisse du taux directeur de la BCE et la compétition acharnée entre les banques pour conquérir des clients actifs s’est traduite sur le mois de mai par une baisse significative des taux sur l’ensemble des régions françaises.

L’Agefi Actifs. - Sur quels outils l’administration fiscale s’appuie-t-elle aujourd’hui pour redresser les évaluations immobilières effectuées par les redevables de l’ISF?

, L’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a livré ce matin, à l’occasion d’une conférence de presse, son analyse de ses chiffres du 1er trimestre 2013 relatifs aux logements neufs.

Les notaires franciliens viennent de communiquer sur l’activité immobilière observée de décembre 2012 à fin février 2013, soit trois mois de recueils statistiques.

La Commission européenne a décidé de traduire l’Espagne devant la Cour de justice de l’Union européenne (CJCE)en raison de règles fiscales discriminatoires sur l’immobilier qui empêchent les non-résidents de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les résidents.

Selon la FNAIM, et au regard des derniers chiffres sur l’immobilier du 1er trimestre 2013, les prix des logements«sont désormais orientés à la baisse» et Paris, seul marché en hausse forte depuis quinze ans, «a lui aussi cessé de résister», indique Jean-François Buet, président de la Fnaim. En effet, l’immobilier baisse de 2,8 % en un an, et de 3,3 % sur Paris. Selon ce dernier, «la question, maintenant, est de savoir si cette baisse de prix conjuguée à la faiblesse des taux va redonner de la vigueur au marché. Pour ma part, je n’ai pas de doute sur la réalité de ce ressort. Dans l’immobilier résidentiel, l'équation est redevenue favorable aux acquéreurs, sur fond de taux d’intérêt bas. La vitesse et l’intensité de la reprise seront certes variables selon les régions. Mais sur un point, en tout cas, un motif d’inquiétude peut être écarté : en aucune manière, des prémices de remontée du coût du crédit ne compromettront la reprise».

Pour les promoteurs immobiliers, la demande en logements neufs ces trois derniers mois parait aussi faible qu’au trimestre précédent. Mais le stock des logements invendus s’allègerait. L’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf est également apparu aussi peu important qu’au trimestre précédent. Quant au prix moyen des logements neufs mis en vente, ils ont eu tendance à baisser selon les promoteurs.

A la question posée sur le site internet de Gererseul « en dessous de quel rendement locatif brut estimez-vous qu’il n’est plus intéressant d’investir aujourd’hui dans la pierre?», les réponses témoignent de l’écart entre la réalité du marché et les espérances des particuliers. Ainsi, à Paris et en région parisienne,37 % des sondésconsidèrent qu’investir en-dessous de 4 % n’est pas intéressant , ils sont 30 % à ne pas souhaiter acheter sous les 6 % de rendement et seulement 9 % a accepté un rendement inférieur à 3 %. En régions, les investisseurs sont un tiers à ne pas investir sous les 8 % et 30% à moins de 5 %. «Il existe bien certaines villes de province où les rendements bruts excèdent encore 6%, mais cela se raréfie! Aujourd’hui, on est plus proche des 2,5% en IDF et des 4,5% en régions… Ces faibles rendements locatifs ne doivent toutefois pas annihiler toute velléité d’investissement immobilier de la part de particuliers! Car les taux sont aujourd’hui au plus bas (moins de 3% pour des taux révisables capés) et la pierre reste le seul placement qui fasse encore profiter ses adeptes de l’effet de levier du crédit…», souligne Patrick Chappey, associé fondateur de Gereseul.

Pour Jean-François Buet, Président de la Fnaim, si l’organisation professionnelle approuve la prise de conscience et les mesures envisagées, elle regrette le manque de dispositions envers les logements existants. Il indique ainsi dans un communiqué de presse: «L’adoption d’un taux de TVA réduit pour la construction sociale et les aides financières aux travaux de mise aux normes énergétiques sont des dispositions bienvenues. Pourtant, c’est par ses silences que ce plan pèche. Ainsi, on peut comprendre que la baisse de la TVA n’ait pas concerné toute la construction (...). On ne peut être aussi compréhensif en voyant queles travaux sur les logements existants ne bénéficient pas du même égard. La conséquence de cette préférence exclusive au profit du neuf sera doublement regrettable : la TVA allégée sur la construction sociale ne portera pas ses fruits en termes d’offre avant deux ans au bas mot, alors que les besoins sont urgents, et que les travaux de requalification des logements existants, en particulier vacants, auraient sans délai abondé le parc disponible». De plus, Jean-François Buet estime que la réponse apportée à l’objectif visant à aider les entreprises du bâtiment faisant face à une vague de 40 000 licenciements n’est pas suffisamment efficace. «Les 2/3 du chiffre d’affaires du bâtiment se font grâce à l’entretien et à la rénovation des logements existants. Il eût mieux valu soutenir cette part là de l’activité des entreprises tous corps d'État. Au passage, on aurait apporté un vent de relance aux agences immobilières, car il est une réalité qu’on ne met pas en évidence : accession et entretien sont liés indissociablement, et la possibilité de réaliser des travaux après l’achat va jusqu'à conditionner l’opération d’acquisition elle-même» note-t-il.

Dans le cadre des mesures d’urgence devant accompagner le secteur et avant même la prochaine loi Urbanisme et logement, le président de la République a présenté vingt mesures destinées à débloquer le marché immobilier. L’une d’entre elles vise à sécuriser les opérations de vente en l'état futur d’achèvement (Vefa) par la suppression de la garantie intrinsèque. Un nouveau contrat est également évoqué: la vente en l'état futur de parachèvement afin que les acquéreurs puissent aménager eux-mêmes l’intérieur de leur bien. Le gouvernement veut encore s’attaquer à la fiscalité de la cession des terrains à bâtir.

Vingt dispositions composent le récent plan d’investissements pour le logement dans le but de débloquer le marché immobilier. Sont entre autres prévues la suppression de la garantie intrinsèque en cas de Vefa et la création d’un nouveau contrat de vente.

Le Président de la République compte prendre 20 mesures d’urgence pour favoriser le logement. En effet, le secteur souffre avec une baisse de 18 % des ventes de logements neufs et de 20 % des mises en chantier en 2012. Lors des concertations en vue de l'élaboration du projet de loi «urbanisme et logement», qui sera présenté en juin au conseil des ministres, de nombreux freins ont étéétablis etle gouvernement compte leslever à la fois par un plan de relance et par la voie des ordonnances. Pour ce faire, un projet de loi d’habilitation sera déposé d’ici la fin avril.

En 1986, des époux consentent une donation-partage de la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs deux enfants. La sœur s’est vu attribuer l’un des deux immeubles moyennant le paiement d’une soulte à son frère payable, pour partie, à terme, indexée sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dans la limite de 10 %.

Parallèlement à la parution du guide détaillant ses aides, l’Anah fait le point sur ses actions en faveur de l’adaptation des logements à la perte d’autonomie et sur l’augmentation de son aide disponible de 12 millions d’euros, soit 47 millions d’euros en 2013. En effet, de 35 % à 50 % du montant d’aménagements liés à la dépendance peuvent être subventionnés par l’Anah dans la limite de 20.000 euros HT de travaux d’amélioration.

La loi de finances pour 2013, dans son article 81, a prorogé le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier prévue à l’article 199 septvicies du CGI. L’administration vient d’intégrer cette disposition dans ses commentaires du dispositif.

Pour sa 11ème édition, le baromètre IPD réalisé avec Crédit Foncier Immobilier a interrogé 22 sociétés sur leur perception du marché. Ces dernières tablent sur une croissance économique de 0,2% pour 2013. Elles pressentent une remontée du volume d’investissement en immobilier entre 13 et 15 milliards d’euros cette année. Leurs préférences se portent sur les bureaux dans Paris QCA suivis par les bureaux dans le reste de Paris et en première couronne. Elles anticipent également un recul de la demande placée de bureaux de 8 % cette année mais envisagent une progression en 2014. Les panélistes présagent également une hausse de la vacance de l’ordre de 6,8 %. De même, s’agissant des commerces, 80 % des sociétés participantes estiment que le taux de vacance va augmenter cette année, ce qui aura des répercutions sur les loyers dont la baisse est prévue jusqu’en 2014 pour 65 % des avis. Sur la logistique qui a connu une forte baisse de la demande placée en 2012, les panélistes considèrent que ce marché va se stabiliser voire augmenter.

Lesarticles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis déterminent les conditions dans lesquelles peut être souscrit, au nom du syndicat des copropriétaires, un emprunt bancaire destiné à financer des travaux ou des actes d’acquisition régulièrement votés ou à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation de travaux votés.

Desréponses ministérielles reviennent sur les difficultés rencontrées par les propriétaires de multipropriétés en France portant sur des biens acquis dans les années 1970, 1980 à la mer et à la montagne. Les sénateursremarquent que des groupes immobiliers se sont appropriés une partie de ces résidences, en acquérant à bas prix les parts de certains associés de la société civile qui souhaitaient s’en défaire. Par la suite, dès que les groupes immobiliers possèdent un nombre de parts égal aux 2/3 du total, ils convoquent une assemblée générale extraordinaire de la société civile et demandent sa dissolution. Les groupes immobiliers rachètent alors les parts restantes et mettent ensuite les logements en vente en pleine propriété « à la découpe », réalisant au passage une plus-value substantielle. La Ministre de la Justice répond que l’attribution par une société d’un immeuble à usage d’habitation en jouissance par périodes à ses associés s’exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d’une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Les associés minoritaires, s’ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l’intérêt social et qu’elle n’a été prise que dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d’une demande d’annulation de la décision sur le fondement de l’abus de majorité. Enfin, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Il apparaît, par conséquent, que les moyens juridiques existants permettent aux associés qui ne désirent pas céder leurs parts de préserver leurs intérêts.

Le baromètre coréalisé par les notaires et l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) révèle qu’au quatrième trimestre 2012, les prix des logements anciens ont diminué de 0,3 % selon des données provisoires. Ce chiffre masque des disparités puisque si les prix sont stables pour les appartements, ils baissent de 0,5 % pour les maisons.

Le bilan de la FPI confirme l’effondrement des ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers l’an passé - Les prévisions ne sont guères optimistes pour 2013, mais la situation dépendra du démarrage du dispositif Duflot.

Pour dynamiser la collecte, des compagnies ont misé sur les fonds en euros dédiés à l’immobilier. Le marché prépare aussi le développement des contrats diversifiés à la garantie en capital au terme.