Si l’immobilier résidentiel américain affiche quelques signes de redressement, les indicateurs montrent que le marché devrait finalement décroître à nouveau. «Les ventes dans le neuf, la confiance des promoteurs, le nombre de nouveaux dossiers de crédits hypothécaires baisse de nouveau sensiblement pendant que les mises en chantier et permis de construire restent stables depuis quatre mois», signale Laurent Berrebi. Les mesures d’incitations fiscales et la politique d’achat de la Réserve fédérale des titres adossés aux crédits hypothécaires (mortgage backed securities, MBS), qui maintient le taux du crédit hypothécaire à des niveaux artificiellement bas, ne peuvent être arrêtées sans entraîner une nouvelle paralysie du marché de l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis.

Lancée il y a dix ans comme une solution aux besoins de logements sociaux, la technique du démembrement de propriété imaginée par la société Perl s’est développée doucement, marché de niche oblige. Ce montage a pris ses marques dans le neuf avec l’acquisition de la nue-propriété par un particulier et de l’usufruit temporaire par un opérateur social. A la clé pour l’investisseur, une plus-value mécanique par l’extinction de l’usufruit, une déduction des intérêts d’emprunt qui vient de faire l’objet d’une instruction, la non-taxation du bien au titre de l’ISF et, bien sûr, un engagement social. Le schéma est aussi possible dans l’ancien - le propriétaire d’un bien cédant son usufruit perçoit un capital immédiat sans les aléas locatifs - mais reste encore peu utilisé. «Les particuliers ont toujours participé au logement social, ils se sont mis en retrait depuis quelques années avec la hausse des prix des logements et la valorisation des loyers qui en résulte. Le dispositif d’usufruit locatif social apporte un bon équilibre entre les avantages pour le propriétaire et pour le bailleur. C’est une solution pour remettre sur le marché les 420.000 logements vacants situés dans les zones où existe un fort besoin de logements sociaux», considère Bernard Devert, président de l’association Habitat et Humanisme.

Un client, veuf, a trois enfants. Il a vendu un ensemble immobilier à l’un de ses enfants à charge de rente viagère via une société civile immobilière. Il précise que cette vente est réelle, la SCI a effectivement versé le bouquet et verse les rentes annuelles. À son décès, cette vente pourra-t-elle être requalifiée de libéralité?.

Si, de 1998 à 2009, les loyers ont progressé de 3,2 % en moyenne par an, ils marquent leur première baisse cette année. L’activité sur le marché locatif privé ralentit nettement, les locataires attendant avant de changer de logement.

L’un de mes clients a acquis un immeuble. Préalablement à cette acquisition, il avait visité ce bien par l’entremise d’un premier agent immobilier. C’est cependant par le biais d’un autre intermédiaire que mon client est passé pour conclure définitivement la vente. Aucun engagement n’a été pris par l’acquéreur envers le premier agent immobilier et après information prise auprès du vendeur, celui-ci a affirmé qu’aucun mandat écrit ne lui avait été donné. La vente a été définitivement conclue il y a quelques mois et mon client a récemment reçu une lettre émise par l’avocat....

Après avoir progressé de 3 % en avril, les prix des logements anciens sont à nouveau en légère baisse, enregistrant – 0,2 % au mois de mai 2009, soit un recul de – 6,7 % sur un an. Selon la Fnaim, «l’objectif d’une baisse des prix comprise entre -5 % et -10 % en 2009 se confirme petit à petit, écartant toujours le scénario d’une chute brutale des prix».

Trois ans après sa signature, la convention liant les deux pays en matière de donations et de successions est finalement entrée en vigueur le 3 avril dernier. L’assimilation des parts de SCPI à des biens immobiliers, l’élimination des doubles impositions figurent parmi les principales précisions apportées par le texte.

Natixis Asset Management Immobilier s’apprête à commercialiser Fructifrance Immobilier, un OPCI destiné au grand public Ce fonds sera composé, outre sa partie investie sur de l’immobilier physique, par une poche d’actifs sécurisés gérée par Natixis AM.

L’Agefi Actifs. - La certification d’un logement est-elle un argument marketing ?

L'investissement a été divisé par sept en un an à 395 milllions d'euros au premier trimestre, et la demande placée chute.

L’un de mes clients envisage l’acquisition d’un immeuble bénéficiant du dispositif Robien recentré. Cet immeuble neuf est vendu par un marchand de biens. Ce logement n’a jamais été loué. Nous nous interrogeons sur la possibilité de bénéficier du dispositif Robien recentré pour cet investisseur..

Profitant du mouvement de baisse des taux courts et de leur retour à un niveau inférieur aux taux longs, les emprunteurs reviennent sur les crédits immobiliers à taux variables. Ainsi, après avoir représenté 2% de la production de crédits en 2008, leur part est croissante, correspondant à 15%, voire 20%, de la production de certains professionnels depuis le début de l’année. Néanmoins, pour se protéger contre la progression des taux, l’emprunteur doit se tourner vers un crédit à taux capé ou à mensualités fixes, la durée évolutive mais limitée étant dans ce cas la variable d’ajustement. Page 18

Lors de l’examen du projet de loi, le dispositif de défiscalisation des logements sociaux a été étendu aux investissements dans les logements avec prestations de services pour personnes âgées de plus de 65 ans sans qu’il y ait obligation de les louer à un organisme de logement social. Cet amendement nécessite également de plus amples précisions.

Les risques de surproduction sont importants en Ile-de-France d’après le Crédit Foncier. Dans ce contexte, les loyers sont attendus en repli

Les acquéreurs anglo-saxons ont fortement réduit leur activité dans les régions, au profit des acteurs français et allemands

La commercialisation de logements neufs est en net repli en 2008, ce qui engendre une baisse des prix au dernier trimestre. Toutefois, le président de la Fédération des promoteurs constructeurs note une reprise de l’activité depuis le début de l’année.

Pour les professionnels soumis à la loi Hoguet qui exercent également l’activité d’intermédiaire en opérations de banque ou qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières, les députés ont adopté une obligation d’informer le client de leur double activité. Un décret en Conseil d’Etat en précisera les modalités. Un amendement qui a été retiré allait plus loin que l’obligation d’information puisqu’il visait à instaurer une indépendance absolue entre les établissements bancaires et les agents immobiliers. Il mentionnait à cet égard une réponse ministérielle du 21 août 2008 indiquant qu’une enquête de la DGCCRF était diligentée à la suite de plaintes de consommateurs. Mais considérant que la double fonction permet aussi de gagner en efficacité, seule l’obligation de transparence a été retenue pour le moment.

Selon les Indices Notaires/Insee, au troisième trimestre 2008, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont évolué de + 0,8 % sur un an, soit + 1,9 % pour les prix des appartements et - 0,2 % pour les maisons. Au cours du troisième trimestre 2008, les prix ont progressé de + 0,4 %par rapport au trimestre précédent.

Sylvain Jutteau, directeur national de la gestion immobilière du réseau d’agences immobilières Century 21.

La baisse s’accélère sur le marché des utilisateurs. L’investissement en immobilier d’entreprise a déjà reculé de 60% en 2008.